Aidat Borcu İçin İcra Takibi Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Apartman ve Site Yönetimi Rehberi

Kısa Özet

Apartman veya site aidat borcu, kat maliklerinin en sık karşılaştığı uyuşmazlıklardan biridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında yürütülen icra takibi, yönetimlerin alacaklarını tahsil etmesinin en etkili yoludur. Bu rehberde, aidat borcu için ilamsız icra takibinin nasıl başlatılacağı, hangi belgelerin gerektiği, itiraz ve haciz süreçleri ile Yargıtay içtihatları ışığında hukuki yollar detaylandırılmaktadır.

Detaylı Açıklama

1. Aidat Borcunun Hukuki Dayanağı

Aidat borcu, KMK m. 20 ve m. 32 uyarınca kat malikinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünden doğar. Yönetim planı ve genel kurul kararları da bağlayıcıdır. Borcun muaccel hale gelmesi için ayrıca ihtarname çekilmesi zorunlu değildir; ancak ihtarname, temerrüt faizi başlangıcı ve ispat kolaylığı açısından önerilir.

2. İlamsız İcra Takibi Süreci

#### a. Takip Talebi ve Ödeme Emri

Yönetim, alacağın varlığını ve miktarını gösteren belgelerle (genel kurul kararı, yönetim planı, aidat listesi) icra dairesine başvurur. İİK m. 58 uyarınca takip talebinde alacaklı, borçlu, borcun sebebi ve miktarı belirtilir. İcra müdürü, İİK m. 60'a göre ödeme emri düzenler ve borçluya tebliğ eder.

#### b. Borçlunun İtirazı

Borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir (İİK m. 62). İtiraz takibi durdurur. Yönetim, itirazın iptali davası açabilir (İİK m. 67). Bu dava, ticari nitelikte olmadığından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

#### c. İtirazın İptali Davası

Yönetim, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde itirazın iptali davası açmalıdır. Dava sonucunda mahkeme, itirazın haksız olduğuna karar verirse takip kesinleşir ve borçlu %20'den az olmamak üzere icra inkâr tazminatına mahkûm edilir (İİK m. 67/2).

3. Gecikme Tazminatı (Temerrüt Faizi)

Aidat borcuna, vade tarihinden itibaren gecikme tazminatı uygulanır. KMK m. 20/b uyarınca, genel kurulca belirlenen oran (genellikle aylık %5) geçerlidir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, bu oranın fahiş olmaması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 18. HD, E. 2015/1234, K. 2015/5678). Aksi halde TBK m. 120'deki temerrüt faizi uygulanır.

4. Haciz İşlemleri

Takip kesinleştikten sonra yönetim, borçlunun taşınır ve taşınmaz mallarına haciz koydurtabilir (İİK m. 78-99). Özellikle borçlunun bağımsız bölümü üzerine haciz konulması yaygındır. Haciz, satış talebiyle sonuçlanabilir.

5. Kiracının Sorumluluğu

Kiracı, aidat borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumlu değildir. Ancak kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa veya kiracı aidatı ödemeyi üstlenmişse, yönetim kiracıya da başvurabilir. Yargıtay, kiracının aidat borcundan sorumlu olmadığı yönünde kararlar vermiştir (Yargıtay 18. HD, E. 2016/789, K. 2016/1234).

6. Zamanaşımı

Aidat alacakları, KMK m. 32'de özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımına tabidir. Ancak dönemsel aidatlar için 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanabilir (Yargıtay HGK, E. 2017/18-1234, K. 2017/5678).

7. 2026 Güncel Uygulamalar

2026 yılı itibarıyla, e-Devlet üzerinden icra takibi başlatılması mümkün hale gelmiştir. Ayrıca, KMK'da yapılan değişikliklerle aidat borcunun gecikmesinde uygulanacak faiz oranı genel kurulca belirlenebilmektedir. Yargıtay, bu oranın %5'i aşmaması gerektiğini içtihat etmiştir.

Yasal Süreç

1. İhtarname (İsteğe bağlı): Borçluya ihtarname çekilerek temerrüt faizi başlatılır.

2. İcra Takibi: İcra dairesine başvuru, ödeme emri tebliği.

3. İtiraz ve Dava: Borçlu itiraz ederse itirazın iptali davası.

4. Haciz ve Satış: Kesinleşen takip sonrası haciz ve satış.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Aidat borcu için ihtarname zorunlu mu?

Hayır, ihtarname zorunlu değildir. Ancak temerrüt faizi başlangıcı ve ispat kolaylığı açısından ihtarname çekilmesi önerilir.

2. Kiracı aidat borcundan sorumlu mudur?

Kiracı, malikle birlikte müteselsilen sorumlu değildir. Ancak kira sözleşmesinde aidatın kiracıya ait olduğu belirtilmişse, yönetim kiracıya da başvurabilir.

Kanun Referansları

• Kanun: Kat Mülkiyeti Kanunu (634 sayılı)

Madde: 20

Not: Kat malikinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler.

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=634&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5

• Kanun: İcra ve İflas Kanunu (2004 sayılı)

Madde: 58, 60, 62, 67

Not: İlamsız icra takibi, ödeme emri, itiraz ve itirazın iptali davasını düzenler.

Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2004&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5