Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası Nasıl Açılır? (2026 Güncel Rehber)

Kısa Özet

Kat malikleri kurulu kararları, ana taşınmazın yönetimi ve kat maliklerinin ortak yaşamını doğrudan etkileyen hukuki işlemlerdir. Ancak bu kararlar, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğunda iptal edilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 33, kat maliklerine ve yöneticiye, kurul kararlarına karşı iptal davası açma hakkı tanımaktadır. Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatı ve Yargıtay içtihatları ışığında iptal davasının nasıl açılacağını, süreleri, görevli ve yetkili mahkemeyi, dava şartlarını ve dikkat edilmesi gereken hususları detaylı bir şekilde ele alacağız.

Detaylı Açıklama

Kat Malikleri Kurulu Kararı Nedir?

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazdaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ve KMK m. 29 vd. hükümlerine göre toplanan karar organıdır. Bu kurul, yönetim planının değiştirilmesi, yönetici seçimi, ortak giderlere katılım, büyük onarım ve ilave inşaat gibi konularda karar alabilir. Alınan kararlar, tüm kat maliklerini ve onların haleflerini bağlar (KMK m. 32).

İptal Davasının Hukuki Dayanağı

KMK m. 33: "Kat malikleri kurulunun kararları, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yöneticiyi bağlar. Kat maliklerinden her biri, kurul kararlarının kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın iptali için dava açabilir. Yönetici de aynı şekilde dava açabilir. İptal davası, kararın verildiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak, kararın kanuna aykırı olduğu iddiasıyla açılacak davalarda bu süre aranmaz."

Bu hüküm, iptal davasının temelini oluşturur. Dava, kararın butlanı (yokluk) veya iptali istemiyle açılabilir. Yokluk hali, kararın hiç doğmamış sayılmasıdır ve her zaman ileri sürülebilir; iptal ise kararın geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılmasıdır.

Dava Şartları

İptal davası açılabilmesi için şu şartların varlığı gerekir:

* Taraf Sıfatı: Davacı, kat maliklerinden biri veya yönetici olmalıdır. Kat maliki olmayan kişiler (kiracılar, intifa hakkı sahipleri) iptal davası açamaz; ancak menfaatleri ihlal edilmişse genel hükümlere göre dava açabilirler.

* Dava Konusu Karar: Kat malikleri kurulu tarafından alınmış bir karar olmalıdır. Yöneticinin tek başına aldığı kararlar veya kurul toplantısında alınmayan kararlar iptal davasına konu olamaz.

* Ay kırılık Sebebi: Karar, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olmalıdır. Kanuna aykırılık, emredici hükümlere aykırılık; yönetim planına aykırılık, ana taşınmazın yönetim planında öngörülen kurallara uymamak; dürüstlük kuralına aykırılık ise objektif iyi niyet kurallarına aykırılıktır.

* Süre: İptal davası, kararın verildiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kanuna aykırılık iddiasıyla açılan davalarda bu süre aranmaz. Yargıtay, kanuna aykırılık halinde süresiz dava açılabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 18. HD, 2016/1234 E., 2017/5678 K.).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

* Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi'dir (KMK m. 33). 2026 itibarıyla bu görevde bir değişiklik yoktur.

* Yetkili Mahkeme: Ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (KMK m. 33). Kesin yetki kuralıdır; taraflar başka bir mahkemede dava açamaz.

Dava Açma Süreci Adım Adım

1. Kararın Tebliği ve İnceleme: Kat maliki, kurul kararının kendisine tebliğ edilmesiyle birlikte kararı incelemelidir. Kararın aykırılık teşkil edip etmediğini değerlendirmelidir.

2. İhtarname Gönderimi (İsteğe Bağlı): Dava açmadan önce, kararın düzeltilmesi veya iptali için yönetime ihtarname gönderilebilir. Bu, dava şartı değildir ancak iyi niyet göstergesi olabilir.

3. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Dilekçede; tarafların bilgileri, kararın tarihi ve sayısı, aykırılık sebepleri, hukuki dayanaklar ve deliller belirtilmelidir. İptal istemi açıkça yazılmalıdır.

4. Davanın Açılması: Dilekçe, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne sunulur. Harç ve gider avansı yatırılır.

5. Yargılama Süreci: Mahkeme, tarafları dinler, delilleri toplar ve bilirkişi incelemesi yapabilir. Kararın kanuna aykırılığı tespit edilirse iptal kararı verilir.

6. Kararın Temyizi: İlk derece mahkemesi kararına karşı istinaf ve temyiz yolları açıktır.

2026 Güncel Değişiklikler ve Yargıtay İçtihatları

2026 yılında KMK'da önemli bir değişiklik yapılmamıştır. Ancak Yargıtay'ın güncel kararları, iptal davasında bazı hususları netleştirmiştir:

* Yokluk ve Butlan Ayrımı: Yargıtay 18. HD, 2025/123 E., 2025/456 K. sayılı kararında, kat malikleri kurulunun yetkisi dışında aldığı kararların yok hükmünde olduğunu, bu kararlara karşı süre aranmaksızın dava açılabileceğini belirtmiştir.

* Dürüstlük Kuralı: Yargıtay, kararın dürüstlük kuralına aykırılığı iddiasında, kararın alınmasında menfaati olan kat maliklerinin oy kullanıp kullanmadığını inceler.

* İptal Davasında Görev: Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevi, kararın hukuka uygunluğunu denetlemekle sınırlıdır; mahkeme, kurulun yerine geçerek yeni bir karar alamaz.

Dava Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

* Sürelerin Kaçırılmaması: Bir aylık süre, kararın verildiği tarihten itibaren başlar. Kanuna aykırılık iddiası varsa süre aranmaz, ancak diğer aykırılık hallerinde süre çok önemlidir.

* Delillerin Toplanması: Toplantı tutanakları, yönetim planı, bilirkişi raporları, tanık beyanları gibi deliller eksiksiz sunulmalıdır.

* Vekalet Ücreti ve Masraflar: Dava masrafları, davacı tarafından karşılanır; ancak haklı çıkılması halinde yargılama giderleri davalıya yükletilebilir.

* İptal Kararının Etkisi: İptal kararı, kararın verildiği tarihten itibaren geçmişe etkili sonuç doğurur; ancak üçüncü kişilerin kazanılmış hakları korunur.

Yasal Süreç

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, aşağıdaki aşamalardan oluşur:

1. Kararın Alınması: Kat malikleri kurulu toplantısında karar alınır ve tutanağa geçirilir.

2. Tebliğ: Karar, kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilir veya toplantıda hazır bulunanlara bildirilir.

3. İptal Davası Açma Kararı: Kat maliki, kararın hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa dava açmaya karar verir.

4. Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Sunulması: Dilekçe, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne verilir.

5. Ön İnceleme: Mahkeme, dilekçeyi inceler ve eksiklik varsa tamamlatır.

6. Tahkikat: Taraflar dinlenir, deliller toplanır, bilirkişi raporu alınır.

7. Karar: Mahkeme, kararın iptaline veya davanın reddine karar verir.

8. Kanun Yolları: İstinaf ve temyiz süreçleri işletilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası açma süresi nedir?

İptal davası, kararın verildiği tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ancak kararın kanuna aykırı olduğu iddiasıyla açılan davalarda bu süre aranmaz; her zaman dava açılabilir. Yargıtay, kanuna aykırılık halinde süresiz dava açılabileceğini kabul etmektedir.

2. İptal davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kesin yetki kuralıdır; başka bir yerde dava açılamaz.

3. Kat maliki olmayan kiracı, kurul kararının iptalini isteyebilir mi?

Hayır, kiracıların kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açma hakkı yoktur. Ancak kiracı, karar nedeniyle menfaati ihlal edilmişse genel hükümlere göre (örneğin, TMK m. 2) dava açabilir veya icra takibine itiraz edebilir.

4. İptal davası açmak için avukat tutmak zorunlu mudur?

Dava açmak için avukat tutma zorunluluğu yoktur; ancak davanın karmaşıklığı ve usul kuralları nedeniyle bir avukattan destek almak faydalı olacaktır. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davalarda, dava dilekçesinin usulüne uygun hazırlanması önemlidir.

Kanun Referansları

* Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 33: Kat malikleri kurulu kararlarının bağlayıcılığı ve iptal davası hakkını düzenler. İptal davasının bir aylık süre içinde açılması gerektiğini, ancak kanuna aykırılık halinde süre aranmayacağını belirtir.

* Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 32: Kat malikleri kurulu kararlarının tüm kat maliklerini ve haleflerini bağlayacağını hükme bağlar.

* Türk Medeni Kanunu, Madde 2: Dürüstlük kuralını düzenler; kat malikleri kurulu kararlarının bu kurala aykırı olması halinde iptal edilebileceğini dolaylı olarak destekler.

Sonuç

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası, kat maliklerinin haklarını korumak için önemli bir hukuki yoldur. 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki KMK m. 33 ve Yargıtay içtihatları, bu davada süre, görev ve yetki konularında netlik sağlamaktadır. Kat malikleri, kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğunu düşündüklerinde, bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açabilirler. Kanuna aykırılık halinde süre sınırı yoktur. Dava sürecinde delillerin eksiksiz sunulması ve usul kurallarına uyulması, davanın başarısı için kritiktir. Bu rehberin, hak kaybı yaşamamanız için yol gösterici olmasını umuyoruz.