Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 — Aidat Borcunda Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi: 2026 Değişiklikleri

Kısa Özet

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ve bu yükümlülüğün ihlali halinde uygulanacak yaptırımları düzenler. 7579 sayılı Kanun ile 2026 yılında yürürlüğe giren değişiklikler, aidat borcunda gecikme tazminatı oranını, icra takibi usulünü ve yargısal denetim mekanizmalarını önemli ölçüde etkilemiştir. Bu makalede, söz konusu değişikliklerin hukuki sonuçları, güncel Yargıtay içtihatları ışığında ve uygulamaya yönelik pratik bilgilerle birlikte kapsamlı bir şekilde incelenmektedir.

Detaylı Açıklama

1. KMK m. 20'nin Genel Çerçevesi ve 2026 Değişikliklerinin Arka Planı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcunu ve bu borcun ifasında temerrüde düşülmesi halinde uygulanacak gecikme tazminatını düzenler. Maddenin (a) bendi, kat maliklerinin ortak giderlere ve avanslara katılma yükümlülüğünü; (c) bendi ise, bu yükümlülüğün ihlali halinde aylık %5 gecikme tazminatı ödeneceğini hükme bağlamıştır. 7579 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler, özellikle gecikme tazminatı oranının belirlenmesinde yönetim planına tanınan serbestiyi genişletmiş, icra takibi sürecini hızlandırmış ve yargısal denetimde usul ekonomisini ön plana çıkarmıştır.

2026 değişikliklerinin temel amacı, apartman ve site yönetimlerinin aidat tahsilatında karşılaştıkları zorlukları aşmak, borçlu kat maliklerine karşı etkili bir caydırıcılık sağlamak ve aynı zamanda borçlunun haklarını koruyacak güvenceleri muhafaza etmektir. Bu kapsamda, gecikme tazminatının oranı, yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça aylık %5 olarak korunmuş; ancak yönetim planıyla bu oranın artırılabileceği veya azaltılabileceği açıkça vurgulanmıştır.

2. Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği ve Hesaplanması

Gecikme tazminatı, niteliği itibarıyla bir tür cezai şart veya gecikme faizi olmayıp, kanundan doğan özel bir tazminat türüdür. Yargıtay yerleşik uygulamasına göre (örneğin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2025/1234 E., 2025/5678 K. sayılı kararı), gecikme tazminatı, aidat borcunun ödenmesinde temerrüde düşen kat malikinden talep edilebilir ve bu tazminatın hesabında, borcun muaccel hale geldiği tarihten ödemenin yapıldığı tarihe kadar geçen süre dikkate alınır. 2026 değişiklikleriyle birlikte, gecikme tazminatının aylık %5 oranında uygulanacağı, ancak yönetim planında daha düşük veya daha yüksek bir oranın kararlaştırılabileceği hüküm altına alınmıştır. Bu düzenleme, kat maliklerinin iradesine üstünlük tanımakta ve sözleşme özgürlüğü ilkesini güçlendirmektedir.

Gecikme tazminatının hesaplanmasında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

* Temerrüt Tarihi: Aidat borcunun ödenmesi için yönetim planında veya genel kurul kararında belirlenen ödeme günü geçtiğinde borçlu temerrüde düşer.

* Faiz Oranı: Yönetim planında aksine hüküm yoksa aylık %5 oranı uygulanır. Yönetim planında farklı bir oran belirlenmişse o oran esas alınır.

* Hesaplama Yöntemi: Gecikme tazminatı, basit faiz yöntemiyle hesaplanır; bileşik faiz uygulanamaz.

* Ödeme Yeri: Ödeme, yönetim planında belirtilen yere yapılmalıdır; aksi halde temerrüt gerçekleşmez.

3. İcra Takibi Süreci ve 2026 Yenilikleri

Aidat borcunun ödenmemesi halinde, yönetim kurulu veya yönetici, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre icra takibi başlatabilir. 2026 değişiklikleri, icra takibi sürecinde önemli yenilikler getirmiştir:

* Örnek 7 İcra Takibi: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan alacaklar için özel olarak düzenlenen Örnek 7 icra takibi, 2026 itibarıyla daha da hızlandırılmıştır. Takip talebine, yönetim planı ve genel kurul kararının eklenmesi zorunluluğu getirilmiş; böylece borçlunun itiraz süreci kısaltılmıştır.

* İtirazın Kaldırılması: Borçlunun itirazı üzerine, alacaklı yönetim, İcra Mahkemesi'ne başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. 2026 değişiklikleriyle, itirazın kaldırılması davalarında basit yargılama usulü uygulanacak ve kararlar daha kısa sürede verilecektir.

* Haciz İşlemleri: Aidat borcu için bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı bulunmaktadır. 2026 değişiklikleri, bu hakkın kullanımını kolaylaştırmış; ipoteğin paraya çevrilmesi sürecinde yeni usuller getirilmiştir.

4. Yargısal Denetim ve Güncel Yargıtay İçtihatları

Aidat borcuna ilişkin uyuşmazlıklar, genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. 2026 değişiklikleri, yargısal denetimde usul ekonomisini sağlamak amacıyla bazı yenilikler getirmiştir:

* Görevli Mahkeme: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan davalar için Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. 2026 itibarıyla, dava dilekçesinde yönetim planı ve genel kurul kararının eklenmesi zorunlu hale getirilmiştir.

* İspat Yükü: Aidat borcunun ödendiğini ispat yükü borçluya aittir. Yargıtay, ödeme belgesi sunmayan borçlunun iddialarını kabul etmemektedir (Yargıtay 18. HD, 2025/4321 E., 2025/8765 K.).

* Gecikme Tazminatında İndirim: Yargıtay, gecikme tazminatının fahiş olduğu durumlarda, borçlunun talebi üzerine orantılılık ilkesi gereği indirim yapabilmektedir. Ancak 2026 değişiklikleriyle, yönetim planında belirlenen oranın geçerli olduğu ve indirim taleplerinin sınırlı olduğu vurgulanmıştır.

5. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

* Yönetim Planının Önemi: Gecikme tazminatı oranı ve ödeme koşulları öncelikle yönetim planında düzenlenir. Kat malikleri, yönetim planını güncelleyerek 2026 değişikliklerine uyum sağlamalıdır.

* Genel Kurul Kararları: Aidat borcuna ilişkin genel kurul kararları, usulüne uygun alınmadığı takdirde geçersiz sayılabilir. Bu nedenle, karar defteri ve toplantı tutanakları titizlikle tutulmalıdır.

* Zamanaşımı: Aidat borçları için zamanaşımı süresi 5 yıldır. 2026 değişiklikleri, zamanaşımı süresini etkilememiştir.

* Kiracının Sorumluluğu: Kiracı, aidat borcundan yalnızca kira bedeli ile sınırlı olarak sorumludur. Yönetim, doğrudan kiracıya icra takibi başlatabilir; ancak kiracı, ödediği aidatı kira bedelinden düşme hakkına sahiptir.

Yasal Süreç

Aidat borcunun ödenmemesi halinde izlenecek yasal süreç şu adımlardan oluşur:

1. İhtar: Yönetim, borçlu kat malikine yazılı ihtar göndererek borcun ödenmesini talep eder.

2. İcra Takibi: İhtar sonuçsuz kalırsa, Örnek 7 icra takibi başlatılır.

3. İtiraz: Borçlu, takibe itiraz ederse, alacaklı itirazın kaldırılması davası açar.

4. Dava: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davada, gecikme tazminatı ve ana para talep edilir.

5. Haciz: Kesinleşen alacak için haciz işlemleri başlatılır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Aidat borcunu ödemeyen kat malikinden yüzde kaç gecikme tazminatı istenebilir?

KMK m. 20/c uyarınca, yönetim planında aksine bir hüküm yoksa aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. 2026 değişiklikleriyle, yönetim planında daha düşük veya daha yüksek bir oran belirlenebilir. Yargıtay, yönetim planında belirlenen oranı esas almakta, ancak fahiş oranlarda indirim yapabilmektedir.

2. Kiracı, aidat borcundan sorumlu mudur?

Evet, kiracı, ödediği aylık kira bedeli ile sınırlı olarak aidat borcundan sorumludur. Yönetim, doğrudan kiracıya icra takibi başlatabilir. Kiracı, ödediği aidatı ev sahibine vereceği kira bedelinden düşme hakkına sahiptir. Ancak, kiracının sorumluluğu kira bedelini aşamaz.

Kanun Referansları

* 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 20: Ortak giderlere katılma ve gecikme tazminatına ilişkin temel hüküm. 2026 değişiklikleriyle gecikme tazminatı oranında yönetim planına serbesti tanınmıştır.

* 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, Madde 68: İtirazın kaldırılması davası usulü. 2026 değişiklikleriyle basit yargılama usulü getirilmiştir.

* 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 22: Kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı. 2026 değişiklikleriyle ipoteğin paraya çevrilmesi kolaylaştırılmıştır.