Kira sözleşmesi
Bu madde, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) düzenlenen Kira Sözleşmesi'nin genel hukuki niteliklerini ve temel hükümlerini açıklamaktadır.
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299 ve devamında düzenlenen, bir tarafın (kiraya veren) bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan ürün elde edilmesini (yararlanılmasını) diğer tarafa (kiracıya) bırakmayı, kiracının da buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşme türüdür.
Kira sözleşmeleri, Borçlar hukukunun genel ilkeleri uyarınca şekil serbestisine tabidir; yani kural olarak yazılı yapılması zorunlu değildir. Ancak ispat kolaylığı ve hukuki güvenilirlik açısından uygulamada genellikle yazılı olarak yapılır.
Hukuki Niteliği
Kira sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla şu özelliklere sahiptir:
- Rızai Sözleşme: Kiraya veren ve kiracının karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur.
- Borç Doğurucu İşlem: Taraflara karşılıklı olarak borç yükler (kiraya verene kullanıma bırakma, kiracıya kira bedeli ödeme).
- Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme: Her iki taraf da birbirine karşı edim borcu altındadır.
- Sürekli Borç İlişkisi Doğuran Sözleşme: Edimler bir defada değil, sözleşme süresince devamlı veya aralıklı olarak ifa edilir.
Kira Sözleşmesinin Türleri
TBK, kiralananın niteliğine ve kullanım amacına göre kira sözleşmelerini üç ana başlık altında düzenler:
1. Genel Kira Hükümleri (TBK m. 299-338)
Her türlü taşınır ve taşınmaz malların kiralanmasına uygulanan genel hükümlerdir.
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları (TBK m. 339-356)
En sık karşılaşılan kira türüdür. Konutlar ve üstü kapalı işyerlerinin kiralanmasına uygulanır. Bu tür kiralar, kiracının zayıf taraf olması nedeniyle, kiracıyı koruyucu özel ve emredici hükümlere (örneğin kira artış sınırları, tahliye şartları) tabidir.
- Kira Bedeli Artışı: Konut kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
- Sözleşmenin Sona Ermesi: Kiraya veren, sözleşmeyi kural olarak ancak kanunda sayılan haklı tahliye nedenlerinin varlığında ve belirli sürelerin sonunda dava yoluyla sona erdirebilir.
3. Ürün Kirası (Hasılat Kirası) (TBK m. 357-378)
Kiraya verenin, kiralananı kullanma yanında ondan ürün elde etme hakkını da kiracıya bıraktığı kira türüdür (örneğin tarım arazisi, maden işletmesi kirası).
Tarafların Temel Borçları
Kiraya Verenin Borçları
1. Kiralananı Teslim Borcu: Kiralananı, sözleşme amacına uygun kullanıma elverişli durumda teslim etme borcudur (TBK m. 301). 2. Ayıplardan Sorumluluk Borcu: Sözleşme süresince kiralananın ayıpsız durumda bulundurma borcudur (TBK m. 304 vd.). 3. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralanan üzerindeki zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kural olarak kiraya veren katlanır (TBK m. 302).
Kiracının Borçları
1. Kira Bedelini Ödeme Borcu: Kira bedelini, sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödeme borcudur (TBK m. 313). 2. Özenle Kullanma Borcu: Kiralananı sözleşmeye uygun bir biçimde özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcudur (TBK m. 316). 3. Temizlik ve Bakım Giderlerini Karşılama Borcu: Kiralananın olağan temizlik ve küçük bakım giderlerini karşılama borcudur. 4. Ayıpları Bildirme Borcu: Kiralananda meydana gelen ayıp ve bozuklukları derhâl kiraya verene bildirme borcudur.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Kira sözleşmeleri çeşitli şekillerde sona erebilir:
- Sürenin Bitimi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitmesi (ancak Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl daha uzar).
- Fesih Bildirimi: Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi kurallarına uyarak taraflardan birinin bildirimde bulunması.
- Kiracının Ölümü: Sözleşme, mirasçılar tarafından feshedilebilir.
- Tahliye Taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı taahhüdü.
- Kiraya Verenin İhtiyacı: Kiraya verenin kendisinin, eşinin veya altsoy/üstsoyunun konut/işyeri ihtiyacı.