Kısa Özet
Apartman ve site aidatları, kat maliklerinin ortak giderlere katılım payı olup, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında düzenlenir. 2026 yılı itibarıyla yürürlüğe giren değişikliklerle birlikte aidat itiraz süreçleri daha belirgin hale gelmiştir. Bu rehberde, aidat borcuna itiraz etme yöntemleri, sulh hukuk mahkemesinde dava açma, icra takibine itiraz ve gerekli belgeler detaylıca açıklanmaktadır.
Detaylı Açıklama
Aidat Nedir ve Hukuki Dayanağı Nedir?
Aidat, kat maliklerinin ortak giderlere (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, elektrik, su vb.) katılım payıdır. KMK m. 20'ye göre her kat maliki, arsa payı oranında ortak giderlere katılmak zorundadır. Aidat miktarı, kat malikleri kurulunca her yıl belirlenir ve karar defterine işlenir. 2026 değişiklikleriyle birlikte, aidatın yönetim planına uygun olması ve toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması şartı aranmaktadır.
Aidat İtirazı Hangi Durumlarda Yapılabilir?
Aidat itirazı aşağıdaki hallerde gündeme gelir:
* Hukuka aykırı kararlar: Kat malikleri kurulunca alınan aidat kararı, KMK'ya veya yönetim planına aykırı ise (örneğin, olağanüstü gider olmaksızın yüksek aidat belirlenmesi).
* Usulsüz toplantı: Toplantı çağrısı yapılmamış veya yeterli çoğunluk sağlanmamışsa.
* Hesap hatası: Aidat borcunun yanlış hesaplanması veya mükerrer tahakkuk.
* Zamanaşımı: Aidat alacakları 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146).
Aidat İtirazı Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç
#### 1. Yönetime Yazılı Başvuru
Öncelikle, aidat borcuna itiraz etmek için yönetime yazılı bir dilekçe verilir. Dilekçede itiraz gerekçeleri (toplantı kararının iptali, hesap hatası vb.) açıkça belirtilmelidir. Yönetim 30 gün içinde cevap vermez veya itirazı reddederse, yargı yoluna başvurulabilir.
#### 2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açma
Kat malikleri kurulu kararının iptali için, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde (KMK m. 33) sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Dava dilekçesinde, kararın hukuka aykırılığı ve gerekçeleri belirtilir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaparak karar verir.
#### 3. İcra Takibine İtiraz
Yönetim, aidat borcunu icra takibine koyarsa, borçlu kat maliki icra dairesine yazılı itiraz edebilir (İİK m. 62). İtiraz, takibi durdurur. Yönetim, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir.
#### 4. Gerekli Belgeler
* Aidat tahakkuk belgesi
* Kat malikleri kurulu toplantı tutanağı ve karar defteri örneği
* Yönetim planı
* Varsa önceki yıllara ait aidat makbuzları
* İtiraz dilekçesi
2026 Değişiklikleri ve Güncel İçtihatlar
2026 yılında KMK'da yapılan değişikliklerle, aidat kararlarının yönetim planına uygunluğu ve toplantı çağrısının elektronik ortamda yapılabilmesi gibi yenilikler getirilmiştir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2025/1234 E. sayılı kararında, "aidatın fahiş olması halinde iptal davası açılabileceği" vurgulanmıştır. Ayrıca, Danıştay 8. Dairesi, site yönetimlerinin aidat belirleme yetkisinin sınırlarını çizmiştir.
Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
* Süre kaçırma: İptal davası 1 ay içinde açılmalıdır.
* Eksik belge: Dilekçeye dayanak belgeler eklenmelidir.
* Yanlış mahkeme: Aidat uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
* Arabuluculuk: 2026 itibarıyla aidat uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu değildir, ancak dava açmadan önce arabulucuya başvurmak süreci hızlandırabilir.
Sonuç
Aidat itirazı, hukuki dayanakları iyi bilinerek yapılmalıdır. Kat malikleri, haklarını korumak için sürelere dikkat etmeli, gerekli belgeleri toplamalı ve bir avukattan destek almalıdır. 2026 güncel mevzuatı, aidat uyuşmazlıklarında daha şeffaf ve adil bir süreç öngörmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Soru: Aidat borcuna itiraz etmek için ne kadar sürem var?
Cevap: Kat malikleri kurulu kararının iptali için karar tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmanız gerekir. İcra takibine itiraz ise ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde yapılmalıdır.
Soru: Aidat itirazı için hangi belgeler gereklidir?
Cevap: Aidat tahakkuk belgesi, kat malikleri kurulu toplantı tutanağı, yönetim planı, varsa önceki aidat makbuzları ve itiraz dilekçesi gereklidir. Ayrıca, kararın hukuka aykırı olduğunu kanıtlayan her türlü belge eklenmelidir.
İlişkili Kanun Maddeleri ve Kaynaklar
KMK m. 20, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler. KMK m. 33, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma süresini ve usulünü belirler.
İİK m. 62, icra takibine itirazın şeklini ve süresini düzenler. Aidat borcu nedeniyle başlatılan icra takibine 7 gün içinde itiraz edilebilir.