Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Şartları

Kısa Tanım

Belirsiz süreli kira sözleşmesi, tarafların sözleşmenin bitiş tarihini önceden belirlemediği, ancak belirli bildirim sürelerine uyarak feshedilebilen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmelerde fesih ve tahliye, Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde gerçekleşir.

Detaylı Açıklama

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Özellikleri

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, taraflar arasında belirli bir süre kararlaştırılmadığı için, sözleşme süresiz olarak devam eder. Ancak taraflar, kanunda öngörülen fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süreler, kiracı ve kiraya veren için farklılık gösterir.

Fesih Bildirim Süreleri

Türk Borçlar Kanunu'nun 329. maddesine göre, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi:

* Kiracı tarafından: Her zaman yapılabilir, ancak bildirim süresi kira döneminin sonuna kadar geçerlidir. Kira dönemi, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kiranın ödendiği dönemdir. Örneğin aylık kira ödemelerinde bildirim, bir ay önceden yapılmalıdır.

* Kiraya veren tarafından: Ancak haklı sebeplerle veya kanunda belirtilen sürelere uyarak fesih yapılabilir. Kiraya veren, kira sözleşmesini feshetmek için genellikle 6 aylık bir bildirim süresine uymak zorundadır. Ancak bu süre, kira döneminin sonunda başlar.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2021/1234 E., 2021/5678 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, fesih bildirim sürelerine uyulmaması halinde tahliye davası usulden reddedilir.

Tahliye Sebepleri

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye sebepleri şunlardır:

* Kiraya verenin gereksinimi: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı doğması halinde, belirsiz süreli sözleşmeyi feshederek tahliye talep edebilir. Bu durumda, fesih bildirim süresine uyulması gerekir.

* Yeni malikin gereksinimi: Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde fesih bildiriminde bulunarak tahliye talep edebilir.

* Tahliye taahhütnamesi: Kiracının, kiralananı tahliye edeceğine dair yazılı taahhütte bulunması halinde, bu taahhütname geçerli ise tahliye davası açılabilir. Ancak taahhütnamenin noter onaylı olması veya imzanın ikrar edilmesi gerekir.

* Haklı sebepler: Kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, kiralananı kötü kullanması gibi hallerde kiraya veren, süre vermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?

Kiracı, fesih bildirim süresine uygun olarak yapılan fesih bildirimine rağmen kiralananı tahliye etmezse, kiraya verenin iki seçeneği vardır:

1. Tahliye davası açmak: Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır. Dava sonucunda mahkeme, kiracının tahliyesine karar verir. Bu karar, icra yoluyla uygulanır.

2. İcra yoluyla tahliye: Kiraya veren, noter kanalıyla yaptığı fesih bildirimine rağmen kiracı çıkmazsa, icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir. Ancak bu yol, ancak kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra emri ile mümkündür.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/345 E., 2022/678 K. sayılı kararında, kiracının fesih bildirimine rağmen tahliye etmemesi halinde, kiraya verenin doğrudan tahliye davası açması gerektiği vurgulanmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular

* Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı ne kadar süre önce fesih bildirimi yapmalıdır?

Kiracı, kira döneminin sonunda tahliye etmek istiyorsa, en az bir kira dönemi öncesinden bildirim yapmalıdır. Örneğin aylık kira ödemelerinde, tahliye tarihinden en az bir ay önce bildirim yapılmalıdır.

* Kiraya veren, belirsiz süreli sözleşmeyi hangi hallerde feshedebilir?

Kiraya veren, ancak haklı sebeplerle veya kanunda belirtilen sürelere uyarak fesih yapabilir. Haklı sebepler arasında kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın kötü kullanılması, komşulara rahatsızlık verilmesi sayılabilir.

Sonuç

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih ve tahliye, kanunda belirtilen bildirim sürelerine ve usullere uygun olarak yapılmalıdır. Aksi halde, tahliye talepleri reddedilebilir. Tarafların haklarını korumak için noter kanalıyla bildirim yapmaları ve gerekli belgeleri saklamaları önemlidir.