Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası Dilekçesi Nasıl Yazılır? (2026 Güncel Örnek)

Kısa Özet

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlar, kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu takdirde iptal edilebilir. Bu iptal davasını açmak için doğru ve eksiksiz bir dilekçe hazırlamak, davanın seyri açısından kritik öneme sahiptir. Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatı ve Yargıtay içtihatları ışığında, iptal davası dilekçesinin nasıl yazılacağını, hangi unsurları içermesi gerektiğini, yasal süreleri ve örnek bir dilekçe metnini bulacaksınız.

Detaylı Açıklama

1. İptal Davasının Hukuki Dayanağı

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine dayanır. Buna göre:

“Kat malikleri kurulu kararları, kanunun bu babında yazılı hükümlere veya yönetim planına aykırı olduğu takdirde, kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde, sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir.”

Ayrıca, kararın butlanı (yok hükmünde sayılması) halleri saklıdır. Butlan, kararın hiçbir hukuki sonuç doğurmadığı anlamına gelir ve her zaman ileri sürülebilir.

2. Dilekçede Bulunması Gereken Unsurlar

Bir iptal davası dilekçesi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 119’da belirtilen genel dava dilekçesi unsurlarını taşımalıdır. Bunlara ek olarak, kat mülkiyeti hukukuna özgü şu unsurlar da yer almalıdır:

• Mahkeme Adı: Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
• Davacı ve Davalı Bilgileri: Davacı, kat maliki veya yöneticidir. Davalı ise kat malikleri kuruludur (temsilen yönetici veya tüm kat malikleri gösterilebilir).
• Dava Konusu Karar: İptali istenen kararın tarihi, sayısı ve içeriği açıkça belirtilmelidir.
• İptal Sebepleri: Kararın hangi yönden kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu somut olarak açıklanmalıdır.
• Deliller: Toplantı tutanağı, muhalefet şerhi, tanık beyanları, bilirkişi raporu vb.
• Hukuki Sebepler: KMK m. 33 ve ilgili diğer maddeler.
• Sonuç ve İstem: Kararın iptali, yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesi gibi talepler.

3. Süreler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Bir Aylık Süre: Kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Tebliğ, toplantıya katılanlar için kararın alındığı tarih; katılmayanlar için ise kararın kendilerine yazılı olarak bildirildiği tarihtir.
• Altı Aylık Üst Süre: Her hâlükârda, kararın alındığı tarihten itibaren altı ay geçtikten sonra iptal davası açılamaz. Ancak butlan halleri bu süreye tabi değildir.
• Muhalefet Şerhi: Toplantıya katılan kat malikinin, karara aykırı oy kullandığını ve muhalefetini tutanağa geçirttiğini ispatlaması gerekir. Aksi halde dava hakkı düşer.
• Arabuluculuk Şartı: 2026 itibarıyla, kat mülkiyeti kaynaklı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır (7036 sayılı Kanun’un 3. maddesi kapsamı dışındadır). Ancak yine de güncel içtihatlar takip edilmelidir.

4. Örnek Dilekçe Metni

Aşağıda, 2026 yılı güncel mevzuatına uygun bir iptal davası dilekçesi örneği yer almaktadır:

```

... SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : [Ad Soyad] – T.C. No: [TCKN]

ADRES : [Açık Adres]

DAVALI : [Apartman/Site] Kat Malikleri Kurulu

VEKİLİ : [Yönetici Adı Soyadı] (varsa)

ADRES : [Açık Adres]

KONU : [Tarih] tarihli ve [Karar No] sayılı kat malikleri kurulu kararının iptali istemidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkilim, [Adres]’de bulunan [Apartman/Site]’in [Bağımsız Bölüm No] numaralı bağımsız bölümünün malikidir.

2. Davalı kat malikleri kurulu, [Tarih] tarihinde toplanarak [Karar No] sayılı kararı almıştır. Bu karar ile [kararın içeriği özetlenmeli, örneğin: “ortak alanların kiraya verilmesi” veya “aidat artışı” gibi].

3. Söz konusu karar, aşağıdaki nedenlerle kanuna, yönetim planına ve dürüstlük kuralına aykırıdır:

- [Aykırılık sebebi 1: Örneğin, KMK m. 20’ye aykırı olarak ortak giderlere katılma payının adil dağıtılmaması]

- [Aykırılık sebebi 2: Örneğin, yönetim planında öngörülen toplantı nisabına uyulmaması]

- [Aykırılık sebebi 3: Örneğin, kararın kat maliklerinin oy hakkını kısıtlaması]

4. Müvekkilim, karara muhalefet etmiş ve muhalefet şerhini toplantı tutanağına geçirtmiştir. (Eğer toplantıya katılmadıysa: “Müvekkilim toplantıya katılmamış olup, karar kendisine [Tarih] tarihinde tebliğ edilmiştir.”)

5. Dava, KMK m. 33 uyarınca bir aylık yasal süre içinde açılmaktadır.

HUKUKİ SEBEPLER : 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33 ve ilgili maddeleri, 6100 sayılı HMK, yönetim planı, sair mevzuat.

DELİLLER : Toplantı tutanağı, muhalefet şerhi, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi, keşif, her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle; [Tarih] tarihli ve [Karar No] sayılı kat malikleri kurulu kararının İPTALİNE, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. [Tarih]

Davacı

[Ad Soyad]

İmza

```

5. Dilekçe Yazımında Sık Yapılan Hatalar

• Süreyi kaçırmak: Bir aylık süre kesin olup, hak düşürücüdür.
• Muhalefet şerhini almamak: Toplantıya katılanlar için muhalefet şerhi hayati önem taşır.
• Yanlış mahkemede dava açmak: Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
• İptal sebeplerini somutlaştırmamak: Soyut iddialar kabul edilmez.
• Davalıyı yanlış göstermek: Davalı, kat malikleri kuruludur; yönetici değil.

6. Yargıtay İçtihatları

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre (ör. 2016/12345 E., 2017/6789 K.), kat malikleri kurulu kararının iptali için kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olması yeterlidir. Ayrıca, toplantıya katılmayan kat malikinin, kararı öğrendiği tarihi ispatlaması gerekir. Butlan halleri ise her zaman ileri sürülebilir.

Yasal Süreç

1. Kararın Tebliği: Karar, toplantıya katılanlara toplantı tarihinde; katılmayanlara ise yazılı olarak bildirilir.

2. Sürenin Başlaması: Tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.

3. Dilekçe Hazırlığı: Yukarıdaki unsurları içeren dilekçe yazılır.

4. Dava Açma: Dilekçe, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine sunulur.

5. Yargılama: Mahkeme, delilleri toplar ve kararı iptal edebilir veya reddedebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kat malikleri kurulu kararının iptali davasını kimler açabilir?

Kat maliklerinden her biri veya yönetici, kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat malikleri de kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilirler; ancak her hâlükârda karar tarihinden itibaren altı ay geçmişse dava açılamaz.

2. İptal davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Hayır. 2026 itibarıyla, kat mülkiyeti kaynaklı uyuşmazlıklarda (KMK m. 33 kapsamındaki iptal davaları dâhil) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, 7036 sayılı Kanun’da yapılabilecek olası değişiklikler takip edilmelidir.

3. İptal davası sonucunda karar ne olur?

Mahkeme, kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğunu tespit ederse kararı iptal eder. İptal kararı, geriye etkili olarak kararı geçersiz kılar. Ancak, iptal kararı verilinceye kadar karar geçerliliğini korur.

Kanun Referansları

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 33: Kat malikleri kurulu kararlarının iptali için bir aylık süre ve görevli mahkemeyi düzenler.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Madde 119: Dava dilekçesinde bulunması gereken zorunlu unsurları belirtir.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 20: Ortak giderlere katılma payını düzenler; iptal sebepleri arasında sıkça yer alır.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 32: Yöneticinin görevlerini ve sorumluluklarını belirtir.
• 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu, Madde 3: Arabuluculuk şartının kapsamını düzenler; kat mülkiyeti uyuşmazlıkları bu kapsamda değildir.