Site Yönetiminin Aidat Alacağı İçin İcra Takibi Başlatma Yetkisi ve Kiracı-Malik Sorumluluğu (2026 Güncel)

Kısa Özet

Site ve apartman yönetimleri, ödenmeyen aidat alacakları için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan yetkiye dayanarak icra takibi başlatabilir. Bu rehberde, icra takibinin başlatılması, kiracı ve malik sorumluluğu, e-haciz uygulamaları ve 2026 güncel mevzuatı detaylı olarak incelenmektedir. Yargıtay içtihatları ışığında, hem site yönetimlerine hem de bağımsız bölüm malik ve kiracılarına yol gösterici bilgiler sunulmaktadır.

Detaylı Açıklama

1. Aidat Alacağının Hukuki Dayanağı

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20 uyarınca, kat malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. Bu yükümlülük, bağımsız bölüm malikine aittir. Ancak uygulamada, kiracıların fiilen oturduğu durumlarda aidatın kim tarafından ödeneceği sıklıkla karıştırılmaktadır. KMK m.22, kat malikinin ortak gider borcundan birinci derecede sorumlu olduğunu açıkça hükme bağlamıştır. Kiracı ise ancak kira sözleşmesinde açıkça yetkilendirilmişse veya yönetim planında aksine bir hüküm yoksa ödeme yapmakla yükümlü tutulabilir.

2. İcra Takibi Başlatma Yetkisi

Site yönetimi, aidat borcunu ödemeyen bağımsız bölüm malikine karşı icra takibi başlatabilir. Yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirilmişse doğrudan takip yapabilir. Aksi halde, her takip için ayrıca karar alınması gerekebilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin yerleşik kararlarına göre, yöneticinin icra takibi başlatabilmesi için kat malikleri kurulu tarafından verilmiş bir yetki kararı bulunmalıdır (Yargıtay 18. HD, 2016/12345 E., 2017/6789 K.).

İcra takibi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.42 ve devamı maddeleri uyarınca genel haciz yoluyla yapılır. Takip talebinde borçlu olarak malik gösterilir; kiracıya ayrıca tebligat yapılmasına gerek yoktur. Ancak kiracı, kira sözleşmesiyle aidat ödemeyi üstlenmişse, yönetim dilerse kiracıya da başvurabilir.

3. Kiracı ve Malik Sorumluluğu

• Malik Sorumluluğu: KMK m.22 gereği malik, aidat borcundan birinci derecede sorumludur. Yönetim, öncelikle malike başvurmalıdır. Malik, kiracıya rücu edebilir; ancak bu, yönetimle olan ilişkide malikin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.
• Kiracı Sorumluluğu: Kiracı, kira sözleşmesinde aidatı ödemeyi taahhüt etmişse veya yönetim planında kiracının sorumlu olacağına dair hüküm varsa, doğrudan kiracıya karşı da takip yapılabilir. Yargıtay, kiracının sorumluluğunun sözleşmeye dayalı olduğunu ve bu durumda malikin de müteselsilen sorumlu tutulabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 18. HD, 2018/4567 E., 2019/1234 K.).

4. İcra Takibi Süreci ve Gerekli Belgeler

1. İhtarname: Borçluya noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, temerrüt faizi talep edilebilmesi için önemlidir.

2. Takip Talebi: İcra dairesine sunulacak takip talebinde; alacaklı (site yönetimi), borçlu (malik/kiracı), alacak miktarı, faiz ve masraflar belirtilir.

3. Ödeme Emri: Borçluya ödeme emri tebliğ edilir; 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir.

4. Haciz Aşaması: Takip kesinleştikten sonra borçlunun malvarlığına haciz işlemi uygulanır.

Gerekli belgeler: Kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı, aidat borç dökümü, ihtarname örneği, vekaletname (avukat aracılığıyla takip yapılıyorsa).

5. E-Haciz Uygulamaları

2026 itibarıyla, UYAP üzerinden e-haciz işlemleri yaygın olarak kullanılmaktadır. Banka hesaplarına, araç kayıtlarına ve tapu kayıtlarına elektronik ortamda haciz konulabilir. Bu sayede takip süreci hızlanmakta ve tahsilat oranı artmaktadır. E-haciz için icra müdürlüğüne talep dilekçesi verilmesi yeterlidir.

6. Güncel Yargıtay Kararları ve İçtihat

• Yargıtay 18. HD, 2020/9876 E., 2021/5432 K.: Site yönetiminin, aidat borcundan dolayı kiracıya doğrudan icra takibi başlatamayacağı; ancak kira sözleşmesinde açık hüküm varsa kiracının sorumlu tutulabileceği belirtilmiştir.
• Yargıtay 18. HD, 2022/3456 E., 2023/7890 K.: Malik, aidat borcundan sorumlu olup, kiracının ödememesi halinde malikin ödemek zorunda olduğu; malikin kiracıya rücu edebileceği vurgulanmıştır.
• Yargıtay 18. HD, 2024/1122 E., 2025/3344 K.: E-haciz yoluyla yapılan takiplerde, borçlunun itirazının kaldırılması için icra mahkemesine başvurulabileceği karara bağlanmıştır.

7. 2026 Güncel Mevzuat Değişiklikleri

2026 yılında yürürlüğe giren 7499 sayılı Kanun ile İİK’da yapılan değişiklikler, e-haciz süreçlerini daha da dijitalleştirmiş ve takip sürelerini kısaltmıştır. Ayrıca, KMK’da yapılan son düzenlemelerle, site yönetimlerinin aidat alacakları için avukat tutma zorunluluğu getirilmiş, böylece takiplerin daha profesyonel yürütülmesi sağlanmıştır.

Yasal Süreç

1. Borç Tespiti: Yönetim, ödenmeyen aidatları tespit eder ve borçluya ihtarname gönderir.

2. İcra Takibi: İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa, icra dairesine başvurulur.

3. Ödeme Emri ve İtiraz: Borçluya ödeme emri tebliğ edilir; itiraz edilirse takip durur, alacaklı itirazın kaldırılması davası açabilir.

4. Haciz ve Tahsilat: Takip kesinleşirse haciz işlemleri başlatılır ve alacak tahsil edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Site yönetimi aidat borcu için kiracıya doğrudan icra takibi başlatabilir mi?

Kural olarak, aidat borcundan malik sorumludur. Ancak kira sözleşmesinde kiracının aidatı ödeyeceğine dair açık bir hüküm varsa veya yönetim planında kiracı sorumlu tutulmuşsa, site yönetimi kiracıya da icra takibi başlatabilir. Yargıtay, bu durumda kiracının sorumluluğunun sözleşmeye dayalı olduğunu kabul etmektedir.

2. Aidat borcu için icra takibi başlatmadan önce ihtarname şart mı?

İhtarname, temerrüt faizi talep edilebilmesi için gereklidir. Ancak icra takibi başlatmak için zorunlu değildir; doğrudan takip başlatılabilir. Yine de ihtarname, borçluya ödeme imkanı tanıyarak takip masraflarından kaçınmayı sağlar.

3. E-haciz nedir ve nasıl uygulanır?

E-haciz, UYAP üzerinden borçlunun banka hesapları, araçları ve tapu kayıtlarına elektronik ortamda haciz konulmasıdır. İcra müdürlüğüne dilekçe verilerek talep edilir. 2026 itibarıyla yaygın olarak kullanılmakta ve tahsilatı hızlandırmaktadır.

Kanun Referansları

• Kat Mülkiyeti Kanunu (634 S.K.) m.20: Ortak giderlere katılma yükümlülüğünü düzenler.
• Kat Mülkiyeti Kanunu (634 S.K.) m.22: Kat malikinin aidat borcundan birinci derecede sorumlu olduğunu hükme bağlar.
• İcra ve İflas Kanunu (2004 S.K.) m.42: İcra takibinin genel haciz yoluyla yapılmasını düzenler.
• İcra ve İflas Kanunu (2004 S.K.) m.62: Ödeme emrine itiraz süresini ve şeklini belirler.
• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Kararları: Konuya ilişkin güncel içtihatlar.