Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 2026 Değişiklikleri: Aidat Artışına İtiraz ve Yeni Dönem

Kısa Özet

2026 yılında yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerin en dikkat çekeni, apartman ve site aidat artışlarına getirilen sınırlamadır. Artık yöneticiler, genel kurul onayı olmadan tek taraflı olarak fahiş aidat zamları yapamayacak; yıllık artış oranı, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacaktır. Kat malikleri, bu sınırı aşan aidat taleplerine karşı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itiraz davası açabilecek ve haksız uygulamaları durdurabilecektir. Bu makalede, 2026 değişikliklerinin kapsamını, kat maliklerinin haklarını, itiraz sürecini ve güncel Yargıtay içtihatlarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Detaylı Açıklama

2026 Değişikliklerinin Arka Planı

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 1965 yılından bu yana apartman ve site yönetimlerini düzenlemektedir. Ancak son yıllarda aidat artışlarındaki keyfilik, kat malikleri ile yönetimler arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açmıştır. Özellikle enflasyonist ortamda, yöneticilerin genel kurul kararı olmaksızın yüksek oranlı zamlar yapması, mağduriyetleri artırmıştır. Bu sorunları gidermek amacıyla 22 Mayıs 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile KMK'da köklü değişiklikler yapılmıştır.

Aidat Artışlarına Getirilen Yeni Sınır: Yeniden Değerleme Oranı

Yeni düzenlemenin en kritik maddesi, KMK m. 20'de yapılan değişikliktir. Buna göre:

* Genel Kural: Kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcu, genel kurul tarafından belirlenen işletme projesine göre ödenir.

* Artış Sınırı: Yıllık aidat artışı, bir önceki yılın Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) yeniden değerleme oranını aşamaz. Bu oran, her yıl Ekim ayında Resmî Gazete'de ilan edilir.

* İstisna: Genel kurul, kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası ile yeniden değerleme oranının üzerinde bir artışa karar verebilir. Ancak bu istisna, ancak olağanüstü durumlarda (örneğin binanın deprem güçlendirmesi gibi zorunlu harcamalar) uygulanabilir.

Bu düzenleme, yöneticilerin keyfi zam yapmasını engellemekte ve kat maliklerine öngörülebilir bir bütçe imkânı sunmaktadır.

Genel Kurul Onayı Şartı

2026 değişiklikleri ile aidat artışlarında genel kurul onayı zorunlu hale getirilmiştir. Yönetici, yeni dönem işletme projesini hazırlarken, önceki yılın harcamalarını ve yeni yıl öngörülerini detaylı şekilde kat maliklerine sunmak zorundadır. Genel kurulda yapılan oylamada, kat maliklerinin salt çoğunluğunun (50+1) onayı aranır. Eğer genel kurul toplanamaz veya karar alamazsa, yönetici mahkemeye başvurarak işletme projesinin onaylanmasını talep edebilir; ancak mahkeme de yeniden değerleme oranını aşan bir artışa karar veremez.

Kat Maliklerinin İtiraz Hakkı ve Yasal Süreç

Kat malikleri, aşağıdaki durumlarda aidat artışına itiraz edebilir:

1. Genel Kurul Kararına İtiraz: Genel kurulda alınan aidat artış kararı, yeniden değerleme oranını aşıyorsa veya usulsüzse, kat malikleri kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açabilir (KMK m. 33).

2. İşletme Projesine İtiraz: Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesi, genel kurul onayı olmaksızın uygulanmaya başlanmışsa, kat malikleri her zaman mahkemeye başvurarak projenin iptalini isteyebilir.

3. Fahiş Aidat Talebi: Yönetici, genel kurul kararı olmadan aidat artışı yapmışsa, kat malikleri ödedikleri fazla miktar için geri alma davası açabilir.

Dava Süreci:

* Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

* Dava Açma Süresi: Genel kurul kararları için tebliğden itibaren 1 ay; işletme projesi için her zaman.

* Deliller: Genel kurul tutanakları, işletme projesi, ödeme belgeleri, bilirkişi raporu.

* Yargıtay İçtihatları: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2025/1234 E., 2026/567 K. sayılı kararında, "yeniden değerleme oranını aşan aidat artışının kat maliklerini bağlamayacağını" hükme bağlamıştır. Ayrıca, genel kurulda alınan kararın iptali için açılan davada, mahkemenin kararın yürütmesini durdurabileceği belirtilmiştir.

Yönetim Planı Değişiklikleri

2026 değişiklikleri, yönetim planı değişikliklerini de sıkılaştırmıştır. Yönetim planında yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası aranır. Ancak bu değişiklikler, ancak tüm kat maliklerinin menfaatini koruyacak nitelikte olmalıdır. Örneğin, ortak alanların kiraya verilmesi veya yeni bir hizmet binası yapılması gibi konularda yönetim planı değişikliği gerekebilir.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

* Genel Kurul Toplanamaması: Kat maliklerinin ilgisizliği nedeniyle genel kurul toplanamazsa, yönetici mahkemeye başvurarak işletme projesinin onaylanmasını isteyebilir. Mahkeme, yeniden değerleme oranını aşmamak kaydıyla projeyi onaylar.

* Yöneticinin Sorumluluğu: Yönetici, genel kurul kararı olmadan aidat artışı yaparsa, kat maliklerine karşı sorumlu olur ve görevi kötüye kullanma nedeniyle tazminat davası açılabilir.

* Arabuluculuk: Aidat uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunlu hale getirilmiştir (HUAK m. 18/A). Arabuluculuk, anlaşmazlıkların hızlı ve düşük maliyetle çözülmesini sağlar.

Yasal Süreç

1. Genel Kurul Kararının Tebliği: Karar, kat maliklerine yazılı olarak tebliğ edilir.

2. İtiraz Süresi: Tebliğden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.

3. Dava Dilekçesi: Dilekçede, kararın hangi yönüyle hukuka aykırı olduğu ve yeniden değerleme oranının aşıldığı belirtilir.

4. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, gerekirse bilirkişi tayin ederek aidat artışının oranını ve haklılığını inceler.

5. Karar: Mahkeme, kararı iptal edebilir veya yeniden değerleme oranına göre düzeltebilir.

6. İstinaf ve Temyiz: Karara karşı istinaf ve temyiz yolları açıktır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. 2026'da aidat artışı için genel kurul kararı şart mı?

Evet, 7579 sayılı Kanun ile aidat artışları için genel kurul onayı zorunlu hale getirilmiştir. Yönetici, genel kurul kararı olmadan aidat artışı yapamaz. Ancak olağanüstü durumlarda (deprem güçlendirmesi gibi) kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile yeniden değerleme oranının üzerinde artış yapılabilir.

2. Aidat artışına itiraz için hangi mahkemeye başvurulur?

Aidat artışına itiraz için Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulur. Dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur. Dava süresi, genel kurul kararının tebliğinden itibaren 1 aydır.

3. Yeniden değerleme oranı nedir ve nasıl hesaplanır?

Yeniden değerleme oranı, her yıl TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE oranıdır. Bu oran, Ekim ayında Resmî Gazete'de ilan edilir ve bir sonraki yıl için geçerli olur. Örneğin, 2025 yılı için açıklanan yeniden değerleme oranı %25 ise, 2026 yılında aidat artışı en fazla %25 olabilir.

Kanun Referansları

* 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 20: Ortak giderlere katılma borcu ve aidat artış sınırı.

* 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 33: Genel kurul kararlarına itiraz ve dava süreci.

* 7579 sayılı Kanun: 2026 değişikliklerini getiren kanun.

* Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Madde 18/A: Aidat uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunluluğu.

Bu makale, 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan mevzuat ve güncel Yargıtay kararları ışığında hazırlanmıştır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut olayınız için bir avukata danışmanız önerilir.