Kira Artış Oranı 2026: TÜFE Oranı, Yasal Sınır ve Uygulama Esasları

Kısa Özet

2026 yılında kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Nisan 2026 itibarıyla bu oran %32,82 olarak açıklanmıştır. Konut kiralarında uygulanan %25'lik artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiş olup, artık tüm kira sözleşmelerinde (konut ve işyeri) TÜFE 12 aylık ortalama esas alınmaktadır. Bu rehberde, kira artışının yasal dayanakları, hesaplama yöntemleri, sözleşmede artış şartı bulunmayan durumlar ve itiraz yolları detaylı şekilde ele alınmaktadır.

Detaylı Açıklama

1. Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344

Kira artış oranının yasal çerçevesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

• Taraflar, kira bedelinin artırılması konusunda anlaşabilirler; ancak bu artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre artış oranını geçemez.
• Sözleşmede artış oranının TÜFE oranından yüksek olacağı kararlaştırılmışsa, bu oran yalnızca TÜFE 12 aylık ortalamasına kadar geçerlidir; aşan kısım geçersizdir.
• Sözleşmede artış şartı bulunmuyorsa, kiraya veren, kira bedelinin durum ve koşullara göre hakkaniyete uygun bir biçimde artırılmasını talep edebilir; bu artış, TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak belirlenir.

Bu düzenleme, kiracıyı enflasyon karşısında korumayı amaçlarken, kiraya verenin de satın alma gücünün korunmasını hedefler.

2. 2026 Yılı TÜFE Oranları ve Yasal Sınır

2026 yılında kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamalarına göre hesaplanır. Nisan 2026 itibarıyla bu oran %32,82 olarak belirlenmiştir. Bu oran, kira artışında uygulanacak üst sınırdır. Örneğin, bir önceki yıl kirası 10.000 TL olan bir konutun 2026 yılında uygulanabilecek en yüksek kira artışı %32,82 üzerinden 13.282 TL olacaktır.

Önemli Not: 1 Temmuz 2023'ten 1 Temmuz 2024'e kadar konut kiralarında uygulanan %25'lik artış sınırı süresi dolmuştur. Bu nedenle 2026 yılında konut kiraları için de TÜFE 12 aylık ortalama esas alınmaktadır.

3. Sözleşmede Artış Şartı Bulunmayan Durumlar

Eğer kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm yoksa, kiraya veren TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin artırılmasını talep edebilir. Bu durumda artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hakkaniyete uygun olarak belirlenir. Yargıtay kararlarına göre, bu artışın TÜFE oranını aşmaması gerekir; aksi halde aşan kısım geçersizdir.

4. Kira Artışına İtiraz Yolları

Kiracı, kira artışının yasal sınırları aştığını düşünüyorsa aşağıdaki yollara başvurabilir:

• Arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
• Dava Açma: Arabuluculuktan sonuç alınamazsa, kiracı kira tespit davası açabilir. Bu dava, kira bedelinin yasal sınırlar içinde belirlenmesini sağlar.
• İcra Takibine İtiraz: Kiraya verenin yüksek artış uygulayarak icra takibi başlatması durumunda, kiracı icra takibine itiraz edebilir ve takibin durdurulmasını sağlayabilir.

5. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kira artışı, kira döneminin bitiminden itibaren yapılır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, artış oranı bir önceki kira yılına göre hesaplanır.
• TÜFE oranı, TÜİK tarafından aylık olarak açıklanır; kira artışı yapılacak ayın TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.
• Sözleşmede "TÜFE oranında artış yapılacaktır" şeklinde bir hüküm varsa, bu hüküm geçerlidir; ancak artış oranı TÜFE'yi aşamaz.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, kira artışında TÜFE 12 aylık ortalamanın esas alınması zorunludur; aksi yöndeki sözleşme hükümleri geçersizdir.

Sonuç

2026 yılında kira artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Hem kiracılar hem de kiraya verenler, yasal sınırları bilerek hareket etmeli; sözleşme hükümlerini bu çerçevede düzenlemelidir. Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk ve dava süreçleri etkin bir şekilde kullanılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. 2026 yılında kira artış oranı ne kadardır?

2026 yılı Nisan ayı itibarıyla TÜFE 12 aylık ortalama %32,82 olarak açıklanmıştır. Bu oran, kira artışında uygulanabilecek üst sınırdır. Ancak bu oran her ay TÜİK tarafından güncellenmektedir; kira artışı yapılacak ayın oranı esas alınmalıdır.

2. Sözleşmede kira artış şartı yoksa ne yapılır?

Sözleşmede artış şartı bulunmuyorsa, kiraya veren TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde artırılmasını talep edebilir. Bu artış, TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak belirlenir. Kiracı, bu artışa itiraz edebilir ve arabuluculuk/dava yoluna başvurabilir.

3. Kira artışına itiraz etmek için hangi yollar izlenmelidir?

Öncelikle arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, kira tespit davası açılabilir. Ayrıca, kiraya verenin icra takibi başlatması durumunda icra takibine itiraz edilebilir.

Kanun Referansları

• Türk Borçlar Kanunu Madde 344: Kira bedelinin artırılmasına ilişkin temel düzenleme. Bu madde, artış oranının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemeyeceğini ve sözleşmede artış şartı bulunmayan durumlarda hakkaniyete uygun artış yapılabileceğini hükme bağlar.
• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuğu düzenler.
• İcra ve İflas Kanunu: Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takiplerine itiraz ve şikayet yollarını düzenler.