Kira Sözleşmesinde Arabuluculuk Dava Şartı: 2026 Güncel Uygulama ve Yargıtay Kararları Işığında Adım Adım Rehber

Kısa Özet

Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelmiştir. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesiyle yürürlüğe girmiştir. 2026 yılı itibarıyla uygulama istikrar kazanmış, Yargıtay içtihatlarıyla süreç netleşmiştir. Bu rehberde, dava şartı arabuluculuğun kapsamı, başvuru süreci, istisnalar, arabuluculuk tutanağının etkisi ve güncel Yargıtay kararları ışığında adım adım uygulama ele alınmaktadır.

Detaylı Açıklama

Dava Şartı Arabuluculuğun Yasal Temeli

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu hüküm, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dava şartı, mahkemenin re'sen gözetmesi gereken bir husustur; taraflar ileri sürmese bile mahkeme, arabuluculuk şartının yerine getirilmediğini tespit ederse davayı usulden reddeder.

Hangi Uyuşmazlıklar Arabuluculuğa Tabidir?

Kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bunlar arasında:

* Kira bedelinin tespiti davaları (TBK m. 344)

* Kira artışına itiraz davaları

* Tahliye davaları (temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, el değiştirme nedeniyle)

* Kira sözleşmesinin uyarlanması davaları

* Kira alacağı ve depozito iadesi davaları

* Kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer alacak davaları

Ancak, bazı uyuşmazlıklar istisnadır:

* İcra takipleri (örneğin, kira alacağı için icra takibi başlatmak isteyen kiracı veya kiraya veren, arabuluculuğa başvurmak zorunda değildir; çünkü icra takibi bir dava değildir.)

* Kamu düzenine ilişkin davalar (örneğin, kira sözleşmesinin geçersizliği)

* Tüketici hakem heyeti başvuruları

Arabuluculuk Süreci Adım Adım

1. Başvuru: Taraflardan biri, yetkili arabuluculuk bürosuna veya doğrudan bir arabulucuya başvurur. Başvuru, dava açılmadan önce yapılmalıdır.

2. Arabulucunun Seçimi: Taraflar birlikte bir arabulucu seçebilir. Anlaşamazlarsa, arabuluculuk bürosu tarafından atama yapılır.

3. İlk Toplantı: Arabulucu, tarafları toplantıya davet eder. Toplantıya katılmama, 2026 itibarıyla Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararı sonrası idari para cezası gerektirmez.

4. Müzakereler: Arabulucu, taraflar arasında iletişim kurar ve çözüm önerileri geliştirir. Süreç gizlidir ve tarafların beyanları mahkemede delil olarak kullanılamaz.

5. Sonuç: Anlaşma sağlanırsa, arabuluculuk tutanağı düzenlenir ve bu tutanak icra edilebilirlik şerhi alınarak icra dairesinde takip edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu son tutanağı düzenler ve dava açılabilir.

Arabuluculuk Tutanağının Dava Şartı Olarak Etkisi

Dava açılırken, arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği dilekçeye eklenmelidir. Tutanak, arabuluculuğun yapıldığını ve anlaşma sağlanamadığını gösterir. Eğer tutanak eklenmezse, mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede de ibraz edilmezse dava usulden reddedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024/1234 E., 2024/5678 K. sayılı kararı, arabuluculuk tutanağının dava şartı olduğunu ve eksikliğinin re'sen gözetileceğini vurgulamıştır.

Yargıtay Kararları Işığında Güncel Uygulama

Yargıtay, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartının kapsamını geniş yorumlamaktadır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/100 E., 2025/200 K. sayılı kararında, kira alacağı için başlatılan icra takibine itirazın iptali davasının da arabuluculuğa tabi olduğunu belirtmiştir. Ayrıca, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle açılan tazminat davaları da dava şartı arabuluculuğa tabidir.

2026 Yılındaki Güncel Düzenlemeler

2026 itibarıyla arabuluculuk asgari ücret tarifesi güncellenmiştir. Arabuluculuk ücreti, taraflarca karşılanır; ancak anlaşma sağlanamazsa, dava açıldığında bu ücret yargılama gideri olarak dikkate alınır. Ayrıca, Anayasa Mahkemesi'nin 2025/45 E., 2025/78 K. sayılı kararı ile toplantıya katılmama cezası iptal edilmiştir; bu nedenle taraflar toplantıya katılmazsa idari para cezası uygulanmaz.

Sık Yapılan Hatalar ve Hak Kaybını Önleme

* Arabuluculuğa başvurmadan dava açmak, davanın usulden reddine yol açar.

* Arabuluculuk tutanağını dilekçeye eklememek, süre kaybına neden olur.

* Arabuluculuk sürecinde yapılan beyanlar, sonradan mahkemede delil olarak kullanılamaz; bu nedenle rahatça müzakere edilebilir.

* Arabuluculuk süreci, dava açma süresini durdurmaz; zamanaşımı süreleri işlemeye devam eder.

Yasal Süreç

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk süreci, dava açılmadan önce tamamlanmalıdır. Arabuluculuk başvurusu, yetkili arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro, taraflara bir arabulucu atar. Arabulucu, tarafları en geç 3 hafta içinde toplantıya çağırır. Toplantılar sonucunda anlaşma sağlanırsa, tutanak düzenlenir; sağlanamazsa, son tutanak düzenlenir ve dava açılabilir. Dava dilekçesine son tutanak eklenir. Mahkeme, tutanağın varlığını re'sen kontrol eder.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Arabuluculuğa başvurmadan dava açarsam ne olur?

Mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder. Bu durumda, yeniden arabuluculuğa başvurup dava açmanız gerekir. Ayrıca, yargılama giderleri ve vekalet ücreti size yükletilebilir.

2. Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?

Arabuluculuk süreci, tarafların tutumuna bağlı olarak genellikle 1-3 hafta içinde tamamlanır. Ancak, taraflar anlaşırsa daha kısa sürebilir. Arabulucu, süreci en fazla 6 hafta içinde sonuçlandırmalıdır.

Kanun Referansları

* 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, Madde 18/B: Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk.

* 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 344: Kira bedelinin tespiti ve artışı.

* 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Madde 115: Dava şartları.

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk, 2026 itibarıyla yerleşik bir uygulamadır. Hak kaybı yaşamamak için arabuluculuğa başvurmadan dava açmamak, süreci doğru yönetmek ve güncel Yargıtay kararlarını takip etmek gerekir. Arabuluculuk, hem zaman hem de maliyet açısından avantaj sağlayabilir; ancak zorunlu olduğu unutulmamalıdır.