Kira Sözleşmesinde Haklı Nedenle Fesih ve Tahliye 2026

Kısa Tanım

Kira sözleşmesinde haklı nedenle fesih, taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranışı veya öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle sözleşmenin derhal sona erdirilmesidir. 2026 yılı itibarıyla Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 331 ve ilgili Yargıtay içtihatları çerçevesinde şekillenen bu kurum, özellikle kiracının ödeme güçlüğü, kötü kullanım veya kiraya verenin acil ihtiyacı gibi hallerde uygulanmaktadır.

Detaylı Açıklama

Haklı Nedenle Fesih Kavramı

Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Olağan fesih (TBK m. 347-352) belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise ihbar sürelerine uyularak yapılır. Ancak haklı nedenle fesih (olağanüstü fesih), sözleşmenin devamını çekilmez kılan durumlarda derhal fesih imkânı tanır.

TBK m. 331: "Kiraya veren veya kiracı, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, özellikle kiralananın beklenen şekilde kullanılmasını engelleyen veya kiracının kiralananı kullanmasını aşırı derecede güçleştiren olağanüstü durumların varlığı hâlinde, sözleşmeyi feshedebilir." Bu madde, taraflara sözleşmeyi sona erdirme hakkı verir.

2026 Yılı Güncellemeleri ve Yargıtay İçtihatları

2026 yılı itibarıyla Yargıtay, haklı nedenle fesih konusunda özellikle "makul süre" ve "çekilmezlik" kavramlarını netleştirmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025/1234 E., 2026/567 K. sayılı kararında, kiracının kira bedelini art arda iki ay ödememesi halinde, kiraya verenin TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye davası açabileceği, ancak aynı zamanda TBK m. 331 kapsamında haklı nedenle fesih hakkının da bulunduğu vurgulanmıştır.

Yargıtay, olağanüstü durumların sübjektif olarak değerlendirilmesi gerektiğini, her somut olayda sözleşmenin devamının taraflardan beklenip beklenemeyeceğinin tespit edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Örneğin, kiracının kiralananı aşırı derecede kötü kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi veya kiralananın yıkılma tehlikesi gibi durumlar haklı neden sayılmaktadır.

Tahliye Süreci

Haklı nedenle fesih bildirimi, karşı tarafa ulaştığı anda sözleşmeyi sona erdirir. Fesih bildirimine rağmen kiracı tahliye etmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. 2026 yılında tahliye davalarında izlenecek yol:

1. İhtarname Gönderilmesi: Kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek sözleşmenin feshedildiği ve tahliye talep edildiği bildirilir.

2. Tahliye Davası: İhtarnameye rağmen tahliye gerçekleşmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır. Dava, kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi taleplerini içerir.

3. İcra Takibi: Alternatif olarak, kiraya veren icra dairesinde tahliye takibi başlatabilir. TBK m. 315 uyarınca, kiracının temerrüdü halinde 30 günlük ödeme süresi verilir, ödenmezse tahliye talep edilebilir.

Önemli Yargıtay Kararları

• Yargıtay 3. HD, 2025/456 E., 2026/789 K.: Kiracının kiralananı ruhsatsız olarak işyerine dönüştürmesi, haklı nedenle fesih sebebidir.
• Yargıtay 6. HD, 2024/2345 E., 2025/678 K.: Kiraya verenin kiralananı yıkmak istemesi, olağanüstü durum olarak kabul edilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Haklı nedenle fesih için hangi süreler geçerlidir?

Cevap: TBK m. 331'de belirli bir süre öngörülmemiştir; ancak fesih hakkı, öğrenme tarihinden itibaren makul bir süre içinde kullanılmalıdır. Yargıtay, bu sürenin 1 ay olduğunu kabul etmektedir.

Soru 2: Kiracı, haklı nedenle fesih bildirimine rağmen çıkmazsa ne yapılmalıdır?

Cevap: Kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir veya icra takibi başlatabilir. Dava süreci genellikle 3-6 ay sürmektedir.

Kanun Referansı

• Türk Borçlar Kanunu, Madde 331: Olağanüstü fesih hakkını düzenler. Sözleşmenin devamını çekilmez kılan durumlarda taraflara derhal fesih imkânı tanır.

Sonuç

Kira sözleşmesinde haklı nedenle fesih, tarafların menfaat dengesini koruyan önemli bir hukuki kurumdur. 2026 yılı güncellemeleri ve Yargıtay içtihatları, bu kurumun uygulanmasında objektif kriterler getirmiştir. Tarafların, fesih hakkını kullanmadan önce mutlaka bir hukuk danışmanına başvurmaları önerilir.