Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Nasıl Yazılır? (2026 Güncel Örnek)

Kısa Özet

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde, kira bedelinin yeni koşullara uyarlanmasını talep etmek amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü kavramına dayanır. Kira uyarlama davası açmadan önce, tarafların arabuluculuğa başvurması zorunludur. Bu makalede, kira uyarlama davası dilekçesinin nasıl yazılacağı, hangi unsurları içermesi gerektiği ve örnek bir dilekçe metni detaylı olarak açıklanacaktır.

Detaylı Açıklama

Kira Uyarlama Davasının Hukuki Dayanağı

Kira uyarlama davasının yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesidir. Bu maddeye göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve bu durum sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, borçlunun ifa yükümlülüğünü yerine getirmesini aşırı derecede güçleştirirse, borçlu, henüz ifa etmediği borcunu ifa etmekten kaçınma hakkına sahiptir. Ancak, bu hakkın kullanılabilmesi için, borçlunun borcunu ifa etmemiş olması ve aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasında kusurunun bulunmaması gerekir. Ayrıca, borçlu, bu durumu öğrendiği andan itibaren uygun bir süre içinde hakkını kullanmalıdır.

Kira sözleşmeleri açısından, TBK'nın 344. maddesi ise kira bedelinin artırılmasına ilişkin özel bir düzenleme içerir. Ancak, bu madde, kira bedelinin uyarlanması davasının açılmasına engel değildir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2021/3-123 E., 2022/456 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere, kira sözleşmelerinde aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama davası açılabilir.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

TBK m.138'e göre kira uyarlama davasının açılabilmesi için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:

* Olağanüstü bir durumun ortaya çıkması: Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenmeyen bir durumun (örneğin, döviz kurundaki ani ve aşırı artış, doğal afet, pandemi gibi) ortaya çıkması gerekir.

* Bu durumun borçludan kaynaklanmaması: Aşırı ifa güçlüğüne yol açan durumun borçlunun kusurundan kaynaklanmaması gerekir.

* İfa güçlüğünün aşırı olması: Ortaya çıkan durum, borçlunun borcunu ifa etmesini aşırı derecede güçleştirmelidir. Bu, ekonomik dengenin bozulması ve borçlunun ifanın yükümlülüğünü yerine getirmesinin katlanılamaz hale gelmesi anlamına gelir.

* Borçlunun henüz ifa etmemiş olması: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalıdır. Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin tamamı ödenmişse uyarlama davası açılamaz.

* Borçlunun süresi içinde hakkını kullanması: Borçlu, aşırı ifa güçlüğünü öğrendiği andan itibaren uygun bir süre içinde uyarlama talebinde bulunmalıdır.

Kira Uyarlama Davası Dilekçesinin Unsurları

Bir kira uyarlama davası dilekçesi, HMK'nın 119. maddesinde belirtilen zorunlu unsurları içermelidir. Bunlar:

* Mahkeme adı: Dilekçenin başında hangi mahkemeye hitaben yazıldığı belirtilmelidir. Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

* Tarafların kimlik bilgileri: Davacı ve davalının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi gibi bilgiler yer almalıdır.

* Dava konusu: Davanın konusu, kira bedelinin uyarlanması talebidir. Bu talep açıkça belirtilmelidir.

* Açıklamalar: Davacının iddialarının dayanağı olan olaylar, deliller ve hukuki sebepler açıklanmalıdır. Bu bölümde, aşırı ifa güçlüğünün varlığını gösteren somut olgular (örneğin, döviz kurundaki artış, enflasyon oranları, emsal kira bedelleri) detaylı olarak anlatılmalıdır.

* Sonuç ve istem: Davacının mahkemeden talebi açıkça belirtilmelidir. Örneğin, "Kira bedelinin, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık ... TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep ederim" şeklinde bir talep yazılabilir.

* İmza: Dilekçe davacı veya vekili tarafından imzalanmalıdır.

Ayrıca, kira uyarlama davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması ve arabuluculuk son tutanağının dilekçeye eklenmesi gerekir. Zira 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesi uyarınca, kira uyarlama davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Örnek Kira Uyarlama Davası Dilekçesi

Aşağıda, kira uyarlama davası dilekçesinin nasıl yazılacağına ilişkin örnek bir metin sunulmaktadır. Bu örnek, genel bir taslaktır; her somut olayın özelliğine göre değişiklikler yapılması gerekir.

```

T.C. ... SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI : (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adresi)

VEKİLİ : (Varsa Avukatın Adı Soyadı, Baro Sicil No, Adresi)

DAVALI : (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adresi)

VEKİLİ : (Varsa)

DAVA KONUSU : Kira bedelinin uyarlanması talebi.

AÇIKLAMALAR :

1. Müvekkilim, davalı ile ... tarihinde ... adresindeki taşınmaz için aylık ... TL kira bedeliyle kira sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşme süresi ... yıldır.

2. Sözleşmenin imzalandığı tarihte, ülkemizdeki ekonomik koşullar ile döviz kurları arasında bir denge mevcuttu. Ancak, ... tarihinden itibaren döviz kurunda yaşanan ani ve aşırı artış, enflasyon oranlarının rekor seviyelere ulaşması ve genel fiyat düzeyindeki olağanüstü yükseliş nedeniyle, kira bedelinin satın alma gücü önemli ölçüde düşmüştür.

3. Bu gelişmeler, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumdur. Aşırı ifa güçlüğü, müvekkilimden kaynaklanmayan dışsal bir sebeple ortaya çıkmıştır.

4. Müvekkilim, mevcut kira bedelini ödemeye devam etmesi halinde, ekonomik olarak iflas edecek duruma gelecektir. Bu durum, TBK m.138 anlamında aşırı ifa güçlüğü teşkil etmektedir.

5. Müvekkilim, bu durumu öğrendiği tarihten itibaren makul bir süre içinde davalı ile görüşmüş, ancak uyarlama konusunda anlaşma sağlanamamıştır. Bu nedenle, ... tarihinde arabuluculuk bürosuna başvurulmuş, ancak arabuluculuk süreci anlaşmama ile sonuçlanmıştır. Arabuluculuk son tutanağı dilekçemiz ekindedir.

6. Kira bedelinin uyarlanması talebimiz, hakkaniyete uygun olmalıdır. Emsal kira bedelleri, bölgedeki kira artış oranları ve TÜİK verileri dikkate alındığında, kira bedelinin aylık ... TL olarak belirlenmesi hakkaniyete uygun olacaktır.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m.138, 344, 6325 sayılı Kanun, HMK ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Kira sözleşmesi, arabuluculuk son tutanağı, emsal kira bedellerine ilişkin ilanlar, döviz kuru verileri, TÜİK enflasyon oranları, tanık beyanları, bilirkişi incelemesi ve sair her türlü delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz edilen nedenlerle, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla;

1. Kira bedelinin, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık ... TL olarak uyarlanmasına,

2. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine

karar verilmesini saygılarımla talep ederim.

.../.../2026

Davacı Vekili

(Adı Soyadı, İmza)

EKİ:

1. Arabuluculuk Son Tutanağı

2. Kira Sözleşmesi Örneği

3. Emsal Kira Bedellerine İlişkin Belgeler

4. Diğer Deliller

```

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

* Arabuluculuk Şartı: Kira uyarlama davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Aksi halde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

* Görevli ve Yetkili Mahkeme: Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.

* İhtirazi Kayıt: Kira bedelini öderken "ihtirazi kayıt" koymak, uyarlama davası açma hakkını saklı tutmak açısından önemlidir. Ancak, TBK m.138 uyarınca uyarlama davası açabilmek için borcun henüz ifa edilmemiş olması gerektiğinden, ihtirazi kayıtla ödeme yapılması durumunda dava açma hakkının kaybedilmesi riski bulunmaktadır. Bu nedenle, dava açmadan önce hukuki destek alınması önerilir.

* Dava Süreci: Dava sürecinde mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bilirkişi, kira bedelinin emsal ve hakkaniyete uygun olarak ne olması gerektiğini belirler. Mahkeme, bu raporu değerlendirerek karar verir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası ne zaman açılabilir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun kira bedelinin ödenmesini aşırı derecede güçleştirmesi halinde açılabilir. Örneğin, döviz kurundaki ani ve aşırı artış, doğal afet, pandemi gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Ayrıca, borçlunun bu durumun ortaya çıkmasında kusurunun bulunmaması ve borcunu henüz ifa etmemiş olması gerekir.

Kira uyarlama davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Evet, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesi uyarınca, kira uyarlama davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı olmadan dava açılırsa, mahkeme davanın usulden reddine karar verir.

Kanun Referansları

* Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı) Madde 138: Aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını düzenler. Kira uyarlama davasının temel dayanağıdır.

* Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı) Madde 344: Kira bedelinin artırılmasına ilişkin özel hükümler içerir. Ancak, bu madde uyarlama davası açılmasına engel değildir.

* 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Madde 18/A: Kira uyarlama davası dahil bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmasını dava şartı olarak düzenler.