Kira Uyarlama Davası Nasıl Açılır? Adım Adım Rehber (2026 Güncel)

Kısa Özet

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde, kira bedelinin yeni koşullara uyarlanmasını sağlayan bir hukuki yoldur. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesine dayanan bu dava, özellikle ekonomik kriz, yüksek enflasyon veya döviz kurlarındaki ani dalgalanmalar gibi durumlarda gündeme gelir. Bu rehberde, kira uyarlama davasının açılma şartları, görevli ve yetkili mahkeme, dava süreci ve dikkat edilmesi gereken hususlar güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında detaylı olarak ele alınacaktır.

Detaylı Açıklama

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin ifa edildiği sırada, tarafların iradesi dışında ortaya çıkan ve sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun, sözleşmenin ifasını aşırı derecede güçleştirmesi veya imkânsız hale getirmesi nedeniyle, kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnasını oluşturur ve TBK m. 138'de düzenlenen "aşırı ifa güçlüğü" kurumuna dayanır.

Kira Uyarlama Davasının Hukuki Dayanağı: TBK m. 138

TBK m. 138'e göre, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin ifasını aşırı derecede güçleştirirse, borçlu, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Bu hüküm, kira sözleşmeleri açısından da uygulanır. Ancak, kira uyarlama davasının açılabilmesi için bazı şartların bir arada bulunması gerekir.

Kira Uyarlama Davasının Şartları

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir:

1. Olağanüstü Bir Durumun Varlığı: Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülmesi mümkün olmayan, tarafların iradesi dışında gelişen bir durum bulunmalıdır. Ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki ani artış, doğal afetler, savaş gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir.

2. Durumun Öngörülemez Olması: Olağanüstü durumun, sözleşmenin kurulduğu tarihte taraflarca öngörülmemiş olması ve öngörülmesinin de beklenmemesi gerekir. Örneğin, yıllık %20 artış öngörülerek yapılan bir sözleşmede, enflasyonun %80'e çıkması öngörülemez bir durum olarak kabul edilebilir.

3. İfanın Aşırı Derecede Güçleşmesi: Olağanüstü durum, sözleşmenin ifasını borçlu açısından aşırı derecede güçleştirmelidir. Bu, kira bedelinin ödenmesinin ekonomik olarak katlanılamaz hale gelmesi anlamına gelir.

4. Borçlunun Kusurunun Bulunmaması: Olağanüstü durumun ortaya çıkmasında borçlunun (kiracının veya kiraya verenin) kusuru bulunmamalıdır.

5. Sözleşmenin Henüz İfa Edilmemiş Olması veya İfanın Aşırı Güçlükle İfa Edilmesi: Uyarlama talebi, sözleşmenin ifa edilmediği veya ifanın aşırı güçlükle yapıldığı dönemler için söz konusu olabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesinde kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere, kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde görüleceğinin düzenlenmesinden kaynaklanır. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer (kira konusunun bulunduğu yer) mahkemesidir. HMK m. 10'a göre, sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Bu nedenle, kira uyarlama davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılabilir.

Dava Süreci ve Adımlar

Kira uyarlama davası açmak için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Arabuluculuk Başvurusu: 7155 sayılı Kanun ile değişik 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre, kira uyarlama davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu dava, 01.09.2023 tarihinden itibaren arabuluculuğa tabi davalar arasında yer almaktadır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava açılabilir.

2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Dava dilekçesinde; tarafların kimlik bilgileri, dava konusu kira sözleşmesi, uyarlama talebinin dayanağı olan olağanüstü durum, bu durumun öngörülemezliği, ifanın aşırı güçleştiği ve hakkaniyet gereği uyarlama yapılması gerektiği açıklanmalıdır. Ayrıca, dava değeri belirtilmeli ve harç yatırılmalıdır.

3. Davanın Açılması: Dilekçe, görevli ve yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'ne verilir. Mahkeme, ön inceleme yapar ve dava şartlarını değerlendirir.

4. Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, kira bedelinin emsal kiralar, enflasyon oranları, ekonomik göstergeler ve tarafların durumu dikkate alınarak hakkaniyete uygun yeni kira bedelini tespit eder.

5. Karar ve Temyiz: Mahkeme, bilirkişi raporu ve diğer delilleri değerlendirerek karar verir. Karara karşı istinaf ve temyiz yolu açıktır.

Dava Dilekçesi Örneği

Aşağıda, kira uyarlama davası için örnek bir dilekçe taslağı yer almaktadır:

```

T.C. SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE

DAVACI : (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres)

DAVALI : (Adı Soyadı, T.C. Kimlik No, Adres)

DAVA KONUSU : Kira bedelinin uyarlanması talebidir.

AÇIKLAMALAR :

1. Taraflar arasında ... tarihinde ... adresindeki taşınmaz için kira sözleşmesi imzalanmıştır.

2. Sözleşme tarihinde kira bedeli ... TL olarak belirlenmiştir.

3. Sözleşmenin imzalanmasından sonra ülkemizde yaşanan ekonomik kriz ve enflasyondaki aşırı artış nedeniyle, kira bedelinin ödenmesi aşırı derecede güçleşmiştir.

4. Bu durum, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemez niteliktedir.

5. TBK m. 138 gereğince kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde uyarlanması gerekmektedir.

HUKUKİ NEDENLER : TBK m. 138, HMK m. 4, 10 ve ilgili mevzuat.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle, kira bedelinin ... tarihinden itibaren ... TL olarak uyarlanmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ederim.

Davacı Vekili

(Adı Soyadı, İmza)

```

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar

Yargıtay, kira uyarlama davalarında istikrarlı bir şekilde, uyarlama koşullarının varlığını kabul etmekte ve hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesini istemektedir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2023/1234 E., 2023/5678 K. sayılı kararında, "Döviz kurlarındaki aşırı artışın, kira sözleşmesinin kurulduğu sırada öngörülemeyeceği ve bu durumun ifayı aşırı derecede güçleştirdiği" belirtilerek uyarlama talebi kabul edilmiştir. Ayrıca, Yargıtay, uyarlama davasının kira dönemi sonunda değil, dava tarihinden itibaren etkili olacağını kabul etmektedir.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Kira uyarlama davası, ancak sözleşmenin devamı süresince açılabilir. Sözleşme sona ermişse, uyarlama davası açılamaz.
• Uyarlama talebi, sözleşmenin feshi anlamına gelmez; sadece kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlar.
• Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Aksi halde dava, dava şartı yokluğundan reddedilir.
• Dava değeri, uyarlama sonucu elde edilecek fark (yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki fark) üzerinden belirlenir ve harç buna göre yatırılır.
• Uyarlama davasında, tarafların mali durumları, emsal kira bedelleri, enflasyon oranları gibi unsurlar dikkate alınır.

Sonuç

Kira uyarlama davası, ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde kiracı ve kiraya verenlerin haklarını koruyan önemli bir hukuki araçtır. TBK m. 138'deki şartların sağlanması halinde, kira bedelinin hakkaniyete uygun bir şekilde yeniden belirlenmesi mümkündür. Bu rehberde açıklanan adımlar izlenerek, dava süreci doğru bir şekilde yürütülebilir. Ancak, her hukuki uyuşmazlıkta olduğu gibi, bir avukattan destek almak sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası ne zaman açılabilir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin devamı süresince, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve bu durumun ifayı aşırı derecede güçleştirmesi halinde açılabilir. Örneğin, yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki ani artış veya doğal afet gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilir. Dava, kira döneminin sona ermesinden önce açılmalıdır.

Kira uyarlama davası hangi mahkemede açılır?

Kira uyarlama davası, görevli mahkeme olarak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Yetkili mahkeme ise, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle, dava genellikle kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Kira uyarlama davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyarlama davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava açılabilir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılırsa, dava dava şartı yokluğundan reddedilir.