TBK m. 138 — Aşırı İfa Güçlüğü ve Kira Uyarlama Davası: 2026 Güncel Uygulama

Kısa Tanım

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 138. maddesi, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve bu durumun sözleşmenin ifasını borçlu için aşırı derecede güçleştirmesi hâlinde, borçluya sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı tanır. Bu düzenleme, kira sözleşmeleri açısından özellikle yüksek enflasyon ve döviz kurlarındaki ani dalgalanmalar gibi ekonomik kriz dönemlerinde sıklıkla gündeme gelmektedir.

Detaylı Açıklama

Aşırı İfa Güçlüğü Kavramı ve Hukuki Dayanağı

TBK m. 138, sözleşmeye bağlılık (pacta sunt servanda) ilkesinin önemli bir istisnasını oluşturur. Bu madde, işlem temelinin çökmesi (clausula rebus sic stantibus) teorisinin kanuni bir yansımasıdır. Maddeye göre, sözleşmenin ifası, borçludan kaynaklanmayan ve öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle aşırı derecede güçleşmişse, borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir; bu mümkün olmazsa sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Maddenin uygulanabilmesi için dört temel şartın bir arada bulunması gerekir:

1. Olağanüstü bir durumun varlığı: Sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülmesi beklenmeyen, ekonomik kriz, doğal afet, savaş, pandemi gibi olağanüstü bir olayın meydana gelmesi.

2. Bu durumun borçludan kaynaklanmaması: Olağanüstü durumun ortaya çıkmasında borçlunun kusurunun bulunmaması.

3. Durumun öngörülemez olması: Tarafların sözleşmeyi kurarken bu durumu öngörmelerinin ve öngörmelerinin de kendilerinden beklenmemesi.

4. İfanın aşırı derecede güçleşmesi: Olağanüstü durumun, borçlunun ifa yükümlülüğünü katlanılamaz derecede ağırlaştırması; bu durumun sözleşmenin amacına ulaşmasını imkânsız kılmasa da aşırı derecede güçleştirmesi.

Bu şartların gerçekleşmesi hâlinde borçlu, uyarlama davası açabilir. Uyarlama talebi, hâkim tarafından kabul edilirse sözleşme yeni koşullara uyarlanır; uyarlamanın mümkün olmaması veya tarafların uyarlamayı kabul etmemesi durumunda ise sözleşmeden dönme hakkı doğar.

Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası

Kira sözleşmeleri, uzun süreli olmaları ve ekonomik koşullardan etkilenmeleri nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne en çok konu olan sözleşme türlerindendir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, kira bedelinin satın alma gücü hızla düşer ve kiraya veren açısından ifa güçlüğü ortaya çıkabilir. Bu durumda kiraya veren, TBK m. 138'e dayanarak kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.

Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklıdır. Kira tespit davası, TBK m. 344 kapsamında, kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen oranın geçersiz olması hâlinde, kira bedelinin emsal bedellere göre tespitini amaçlar. Uyarlama davası ise, sözleşmenin kurulduğu sıradaki koşulların sonradan olağanüstü şekilde değişmesi nedeniyle sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını hedefler. Bu iki dava türü arasındaki temel fark, uyarlama davasında olağanüstü bir durumun varlığının aranmasıdır.

2026 Güncel Yargıtay İçtihatları

Yargıtay, aşırı ifa güçlüğü ve kira uyarlama davalarına ilişkin kararlarında, maddenin uygulanma koşullarını her somut olayın özelliklerine göre değerlendirmektedir. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, Yargıtay'ın bu konudaki içtihatlarını şekillendirmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli bir kararında, kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığı gerekçesiyle açılan uyarlama davasında, uyarlama kararının geriye etkili sonuç doğurmayacağı vurgulanmıştır. Mahkeme, uyarlama kararının taraflar yararına bozulmasına karar vererek, uyarlamanın ancak dava tarihinden itibaren hüküm ifade edeceğini belirtmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi ise, dövizle kira sözleşmelerinde aşırı ifa güçlüğünün tespitinde, döviz kurundaki artışın tek başına uyarlama sebebi sayılmayacağını, ayrıca borçlunun bu durumu öngörebilir olması ve ifanın katlanılmaz derecede güçleşmesi gerektiğini ifade etmiştir.

Uyarlama Davasının Şartları ve Süreci

Kira uyarlama davası açabilmek için öncelikle tarafların sözleşmede uyarlamaya ilişkin bir hüküm bulunmaması veya bu hükmün yetersiz kalması gerekir. Ayrıca, kiracının veya kiraya verenin, sözleşmenin kurulduğu tarihteki koşulların sonradan olağanüstü şekilde değiştiğini ve bu değişikliğin ifayı aşırı derecede güçleştirdiğini ispat etmesi gerekir.

Dava, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde açılabilir. Dava dilekçesinde, olağanüstü durumun ne olduğu, bu durumun ne zaman ortaya çıktığı, ifanın nasıl aşırı derecede güçleştiği ve uyarlamanın nasıl yapılması gerektiği açıkça belirtilmelidir.

Mahkeme, uyarlama talebini kabul ederse, kira bedelini yeni koşullara göre belirler. Bu belirleme yapılırken, sözleşmenin kurulduğu tarihteki denge, emsal kira bedelleri, tarafların ekonomik durumları ve olağanüstü durumun etkisi dikkate alınır.

Sonuç

TBK m. 138, kira sözleşmelerinde ekonomik dalgalanmaların yarattığı dengesizliklerin giderilmesi için önemli bir hukuki araçtır. Ancak bu hükme dayanarak uyarlama talebinde bulunabilmek için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. 2026 yılı itibarıyla Yargıtay içtihatları, uyarlama davalarının ancak gerçekten olağanüstü durumların varlığında kabul edilebileceğini ve uyarlamanın ileriye etkili sonuç doğuracağını ortaya koymaktadır. Bu nedenle, tarafların bu davayı açmadan önce hukuki destek alması ve şartların oluşup oluşmadığını dikkatlice değerlendirmesi büyük önem taşır.