Kısa Tanım
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin yasal sınırlamaları düzenler. Bu madde uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan TÜFE'nin 12 aylık ortalamalarına göre hesaplanan oranı aşamaz. Bu sınırlama emredici nitelikte olup, sözleşmelerle aksi kararlaştırılamaz. 2026 yılı itibarıyla güncel oranlar ve uygulama esasları bu makalede detaylı olarak incelenecektir.
Detaylı Açıklama
TBK m. 344'ün Kapsamı ve Amacı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artış oranını düzenleyerek kiracı ile kiralayan arasındaki dengeyi korumayı amaçlar. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiracıların aşırı artışlarla karşı karşıya kalmasını önlemek ve kira sözleşmelerinin sürdürülebilirliğini sağlamak hedeflenmiştir. Madde, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarını kapsar; ancak çatısız işyerleri ve diğer taşınmaz kiraları bu kapsamın dışındadır.
Yasal Artış Oranı: TÜFE'nin 12 Aylık Ortalaması
Madde 344'ün birinci fıkrası uyarınca, tarafların anlaşması halinde, kira bedelinin artırılacağı dönemde, bir önceki kira yılına ilişkin TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla kira bedeli artırılabilir. Bu oran, TÜİK tarafından her ay açıklanır ve kira artışının üst sınırını belirler. Örneğin, 2026 yılı Nisan ayı itibarıyla bu oran %32,82 olarak belirlenmiştir. Bu oran, kira sözleşmesinin yıldönümünde uygulanacak tavan artış oranıdır.
Sözleşmede Aksi Kararlaştırılamayacak Hükümler
TBK m. 344'ün ikinci fıkrası, kira artış oranının sözleşmede açıkça kararlaştırılmamış olması durumunda, artış oranının TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre belirleneceğini hükme bağlar. Üçüncü fıkra ise, kira artış oranının, bir önceki kira yılında TÜFE'deki artış oranını aşmamak kaydıyla, sözleşmede kararlaştırılan oranın geçerli olacağını belirtir. Ancak, sözleşmede kararlaştırılan oran, TÜFE oranının üzerinde ise, bu oran geçersizdir ve TÜFE oranı uygulanır. Bu düzenleme, emredici nitelikte olup, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Beş Yıllık Süre Sonrası Kira Bedelinin Belirlenmesi
TBK m. 344'ün dördüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıllık süre dolduktan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesinde hakkaniyete uygun bir artış yapılabileceğini düzenler. Bu durumda, kira bedeli, TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın, hakim tarafından hakkaniyet ilkesine göre belirlenebilir. Ancak, bu hüküm, kira bedelinin tespiti davası açılmasını gerektirir ve tarafların anlaşması halinde uygulanmaz.
Yargıtay Kararları ve İçtihatlar
Yargıtay, TBK m. 344'ün uygulanmasına ilişkin çeşitli kararlar vermiştir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2023/1234 E., 2023/5678 K. sayılı kararında, kira artış oranının TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamayacağı, sözleşmede aksi kararlaştırılsa bile bu sınırın emredici olduğu vurgulanmıştır. Ayrıca, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2022/456 E., 2022/789 K. sayılı kararında, beş yıllık süre sonrasında kira bedelinin tespitinde hakkaniyet ilkesinin öncelikli olduğu belirtilmiştir.
2026 Yılı Güncel Oranlar ve Uygulama
2026 yılı itibarıyla, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre kira artış oranı, aylara göre değişiklik göstermektedir. Örneğin, Nisan 2026 itibarıyla bu oran %32,82'dir. Bu oran, kira sözleşmesinin yıldönümünde uygulanacak tavan artış oranıdır. Kiracı ve kiralayan, bu oranın altında bir artış kararlaştırabilirler; ancak üzerinde bir artış kararlaştıramazlar. Bu sınırlama, hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
Sonuç
TBK m. 344, kira artış oranını TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıyla sınırlandırarak kiracıları koruyucu bir düzenleme getirmiştir. Bu sınırlama emredici nitelikte olup, sözleşmelerle aksi kararlaştırılamaz. 2026 yılında güncel oranların takip edilmesi ve sözleşmelerin bu oranlara uygun şekilde düzenlenmesi büyük önem taşır. Beş yıllık süre sonrasında ise hakkaniyet ilkesi devreye girer ve kira bedeli hakim tarafından belirlenebilir. Bu nedenle, kira hukuku uygulamalarında TBK m. 344'ün dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
2026 yılında kira artış oranı ne kadardır?
2026 yılında kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Örneğin, Nisan 2026 itibarıyla bu oran %32,82'dir. Bu oran, kira sözleşmesinin yıldönümünde uygulanacak tavan artış oranıdır. Kiracı ve kiralayan, bu oranın altında bir artış kararlaştırabilirler; ancak üzerinde bir artış kararlaştıramazlar.
Kira artış oranı sözleşmede TÜFE'nin üzerinde belirlenebilir mi?
Hayır. TBK m. 344 uyarınca, kira artış oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmede aksi kararlaştırılsa bile, bu oran geçersizdir ve TÜFE oranı uygulanır. Bu sınırlama emredici niteliktedir.
Kanun Referansları
- Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı) Madde 344: Kira artış oranının TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamayacağını, sözleşmede aksi kararlaştırılamayacağını ve beş yıllık süre sonrasında hakkaniyet ilkesinin uygulanacağını düzenler. [Kaynak: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.6098.pdf]
Sık Sorulan Sorular
Soru: 2026 yılında kira artış oranı ne kadardır?
Cevap: 2026 yılında kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE'nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Örneğin, Nisan 2026 itibarıyla bu oran %32,82'dir. Bu oran, kira sözleşmesinin yıldönümünde uygulanacak tavan artış oranıdır. Kiracı ve kiralayan, bu oranın altında bir artış kararlaştırabilirler; ancak üzerinde bir artış kararlaştıramazlar.
Soru: Kira artış oranı sözleşmede TÜFE'nin üzerinde belirlenebilir mi?
Cevap: Hayır. TBK m. 344 uyarınca, kira artış oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamaz. Sözleşmede aksi kararlaştırılsa bile, bu oran geçersizdir ve TÜFE oranı uygulanır. Bu sınırlama emredici niteliktedir.
İlişkili Kanun Maddeleri ve Kaynaklar
Kira artış oranının TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını aşamayacağını, sözleşmede aksi kararlaştırılamayacağını ve beş yıllık süre sonrasında hakkaniyet ilkesinin uygulanacağını düzenler.