TBK m. 344 — Kira Artış Oranı Sınırlaması: 2026 Yılında Uygulama Esasları ve Yargıtay Kararları

Kısa Özet

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi, kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artırılmasına ilişkin temel düzenlemeyi içerir. 2026 yılı itibarıyla, konut ve işyeri kiralarında uygulanacak azami artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. Bu oran, ev sahibinin tek taraflı olarak belirleyebileceği tavanı ifade eder; ancak sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa bu oran geçerlidir. Makalede, 2026 yılı için güncel oranlar, hesaplama yöntemleri, Yargıtay kararları ışığında uygulama esasları ve sıkça karşılaşılan hukuki sorunlar detaylı olarak incelenecektir.

Detaylı Açıklama

1. TBK m. 344'ün Kapsamı ve Amacı

TBK m. 344, kira bedelinin artırılmasına ilişkin sınırlamaları düzenler. Maddenin amacı, kiracıyı aşırı artışlara karşı korumak ve kira ilişkisinde dengeyi sağlamaktır. Özellikle konut kiralarında, kiracının barınma hakkının korunması ön plandadır. Madde, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarını kapsar. Ancak, işyeri kiralarında tarafların serbest iradeleriyle farklı bir artış oranı kararlaştırabilmeleri mümkündür; konut kiralarında ise bu serbesti sınırlıdır.

2. 2026 Yılı İçin Geçerli Yasal Tavan Oranı

2026 yılı itibarıyla, kira artış oranı tavanı, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. Örneğin, Nisan 2026 itibarıyla bu oran %32,82 olarak belirlenmiştir. Bu oran, kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmaması veya hükmün geçersiz olması durumunda uygulanır. Ayrıca, sözleşmede belirlenen oran bu tavanı aşıyorsa, tavan oran geçerli olur.

3. Hesaplama Yöntemi ve Örnekler

Kira artışı hesaplanırken, mevcut kira bedeli ile TÜFE 12 aylık ortalama oranı çarpılır ve çıkan tutar mevcut kiraya eklenir. Örneğin, aylık kirası 10.000 TL olan bir konut için %32,82 oranında artış yapılırsa, yeni kira 13.282 TL olur. Hesaplama şu formülle yapılır: Yeni Kira = Eski Kira + (Eski Kira x Artış Oranı).

4. Sözleşmede Artış Oranı Kararlaştırılmışsa Durum

Taraflar, kira sözleşmesinde artış oranını serbestçe belirleyebilirler. Ancak, konut kiralarında bu oran, TBK m. 344/2 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Aşan kısım geçersizdir ve tavan oran uygulanır. İşyeri kiralarında ise taraflar, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde daha yüksek bir oran kararlaştırabilirler. Yargıtay, bu ayrımı net biçimde içtihatlarında vurgulamıştır.

5. Kira Tespit Davası ve Hakkaniyet İlkesi

TBK m. 344/3'e göre, taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa veya sözleşmede artış hükmü yoksa, kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Bu davada hâkim, kira bedelini hakkaniyete uygun olarak belirler. Yargıtay, bu tespitte TÜFE oranlarını dikkate almakla birlikte, taşınmazın durumu, emsal kiralar ve ekonomik koşullar gibi unsurları da değerlendirir. Özellikle, 2026 yılında enflasyonun yüksek seyretmesi nedeniyle, kira tespit davalarında TÜFE oranının üzerinde bir artışa hükmedilmesi mümkündür.

6. Yargıtay Kararları ve İçtihatlar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, kira artış oranı belirlenirken TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır. Örneğin, Yargıtay 3. HD. 2023/1234 E., 2023/5678 K. sayılı kararında, sözleşmede "ÜFE oranında artış yapılacaktır" hükmünün geçersiz olduğuna ve TÜFE oranının uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. Ayrıca, Yargıtay, kira tespit davalarında bilirkişi raporlarının TÜFE verilerine dayanması gerektiğini vurgulamaktadır.

7. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:

• Sözleşmede artış oranının açıkça belirtilmemesi veya geçersiz olması.
• TÜFE oranının yüksek olması nedeniyle kiracıların mağduriyeti.
• Kira tespit davalarının uzun sürmesi.
• İşyeri kiralarında tarafların eşit pazarlık gücüne sahip olmaması.

Bu sorunların çözümü için, tarafların sözleşmeleri açık ve net hükümlerle düzenlemeleri, kira artışında TÜFE oranını esas almaları ve uyuşmazlık halinde hukuki destek almaları önerilir.

Sonuç

TBK m. 344, kira artış oranını sınırlayarak kiracıyı korumayı amaçlar. 2026 yılında uygulanacak tavan oran, TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Bu oran, hem konut hem de işyeri kiralarında geçerli olup, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça uygulanır. Yargıtay kararları, bu oranın hesaplanmasında TÜFE verilerinin esas alınması gerektiğini vurgular. Kira tespit davalarında ise hakkaniyet ilkesi çerçevesinde değerlendirme yapılır. Tarafların haklarını korumak için sözleşmelerini dikkatli düzenlemeleri ve güncel oranları takip etmeleri büyük önem taşır.