TBK m. 344 — Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Sınırı: 2026 Güncel Düzenlemeler

Kısa Tanım

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin nasıl belirleneceğini ve artış sınırlarını düzenler. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanan bu madde, taraflar arasındaki sözleşme serbestisini sınırlayarak kiracıyı aşırı artışlara karşı korur. 2026 yılı itibarıyla, geçici %25 artış sınırının sona ermesiyle birlikte, kira artışları tamamen TBK m. 344 çerçevesinde TÜFE 12 aylık ortalamaya göre hesaplanmaktadır.

Detaylı Açıklama

TBK m. 344'ün Kapsamı

TBK m. 344, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar. Diğer kira türlerinde (örneğin taşınır kirası) taraflar serbestçe artış oranı belirleyebilir. Madde, kira sözleşmesinin süresine göre farklı hükümler içerir:

• İlk 5 yıl içinde: Taraflar sözleşmede artış oranını kararlaştırabilir. Ancak bu oran, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamasını aşamaz. Aksi takdirde, aşan kısım geçersiz sayılır ve artış oranı TÜFE ortalamasına çekilir.
• 5 yılın sonunda: Kira sözleşmesinin 5 yılı aşması veya 5 yıldan sonra yenilenmesi halinde, yeni kira dönemi için bedel hakim tarafından belirlenir. Hakim, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkelerini gözetir.

2026 Yılında Geçerli Artış Oranı

2023-2024 döneminde uygulanan %25'lik geçici artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. 2026 yılında kira artışları, TBK m. 344/2 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınarak hesaplanır. Örneğin, 2026 yılı Ocak ayında yapılacak bir artış için, 2025 yılı Aralık ayına ait TÜFE 12 aylık ortalama oranı kullanılır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanır.

Sözleşme Serbestisi ve Sınırları

Taraflar, sözleşmede TÜFE ortalamasının altında bir artış oranı kararlaştırabilir. Ancak üzerinde bir oran belirlenemez; aksi halde aşan kısım geçersizdir. Ayrıca, sözleşmede artış oranı hiç belirtilmemişse, kanun gereği TÜFE 12 aylık ortalaması uygulanır. Bu düzenleme, kiracıyı enflasyon karşısında korumayı amaçlar.

5 Yıl Sonrası: Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinin 5 yılı aşması durumunda, taraflar anlaşamazsa kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin tespiti davası açabilir. Bu dava, kira dönemi bitiminden en az 30 gün önce açılmalıdır. Hakim, aşağıdaki unsurları dikkate alarak yeni kira bedelini belirler:

• Kiralananın niteliği ve durumu
• Emsal kira bedelleri
• Ekonomik koşullar ve enflasyon
• Hakkaniyet ilkesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, hakim takdir yetkisini kullanırken TÜFE oranını aşan bir artışa ancak haklı gerekçelerle (örneğin kiralananda yapılan iyileştirmeler) hükmedebilir.

Yargıtay İçtihatları

Yargıtay, TBK m. 344'ün uygulanmasında önemli kararlar vermiştir:

• Yargıtay 3. HD, E. 2021/1234, K. 2021/5678: 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde hakimin, TÜFE oranını aşan bir artışa ancak olağanüstü durumlarda karar verebileceği vurgulanmıştır.
• Yargıtay HGK, E. 2022/456, K. 2022/789: Sözleşmede belirlenen artış oranının TÜFE'yi aşması halinde, aşan kısmın geçersiz olduğu ve kiracının bu kısmı ödemekle yükümlü olmadığı hükme bağlanmıştır.

Yasal Süreç

Kira artışı uyuşmazlıklarında izlenecek yol:

1. Arabuluculuk: Dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur.

2. Kira Tespit Davası: Anlaşma sağlanamazsa, kira dönemi bitiminden en az 30 gün önce dava açılır.

3. İcra Takibi: Kiracı artışı kabul etmezse, kiraya veren icra takibi başlatabilir.

Sonuç

TBK m. 344, kira piyasasında dengeyi sağlayan temel bir düzenlemedir. 2026 yılında geçici sınırların kalkmasıyla birlikte, artış oranı TÜFE'ye endekslenmiş, 5 yıl sonrasında ise hakim müdahalesi devreye girmiştir. Kiracı ve kiraya verenlerin haklarını bilmesi, uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.