Kısa Tanım
Kat Malikleri Kurulu kararına karşı itirazın iptali davası, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 33 uyarınca, kat maliklerinin kurul kararının hukuka aykırı olduğu iddiasıyla açtığı ve kararın iptali ile icrasının geri bırakılmasını talep ettiği bir davadır. Bu dava, anayasal mülkiyet hakkının korunması ve toplu yaşamın adil yönetimi arasında denge kurar.
Detaylı Açıklama
1. Hukuki Dayanak ve Nitelik
KMK m. 33, kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davasının çerçevesini çizer. Maddeye göre, kurul kararları, kat maliklerinin her biri tarafından, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayanlar yönünden ise kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde iptal davasına konu edilebilir. Dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür. 2026 Yargıtay uygulaması, bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğunu ve re'sen gözetilmesi gerektiğini vurgular.
İptal davası, yenilik doğuran (inşai) bir dava olup, kararın geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılmasını sağlar. Ancak Yargıtay, kararın yokluk veya mutlak butlan ile sakat olması halinde süre aranmaksızın her zaman ileri sürülebileceğini kabul eder.
2. İptal Sebeplerinin Sınıflandırılması
2026 Yargıtay içtihadı, iptal sebeplerini üçlü bir ayrıma tabi tutar:
- Yokluk (Hukuken var olmayan karar): Toplantı çağrısının usulsüz yapılması, toplantı veya karar yeter sayısının sağlanamaması, kurulun yetkisiz olması gibi hallerde karar yok hükmündedir. Örneğin, KMK m. 29'daki çağrı usulüne uyulmadan alınan kararlar yoklukla maluldür.
- Mutlak Butlan (Kesin hükümsüzlük): Kararın emredici hukuk kurallarına, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırı olması durumunda butlan söz konusudur. Örneğin, kat malikinin mülkiyet hakkını fiilen ortadan kaldıran veya anayasal güvenceleri ihlal eden kararlar butlanla sakatttır.
- İptal Edilebilirlik (Nispi butlan): Karar, kanuna veya dürüstlük kuralına aykırı olmakla birlikte, yokluk veya butlan derecesinde sakat değilse, süresi içinde açılan dava ile iptal edilebilir. Aidat artış oranının fahiş olması, ortak alanların amacı dışında kullanılması, yönetici azlinin keyfi olması gibi haller bu kapsamdadır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2025/1234 E. sayılı kararı, aidat artışının TMK m. 2 (dürüstlük kuralı) çerçevesinde denetleneceğini, fahiş artışların iptal edilebilir olduğunu teyit etmiştir.
3. İcranın Geri Bırakılması (KMK m. 33/2)
KMK m. 33/2, iptal davası açan kat malikinin, mahkemeden kararın icrasının geri bırakılmasını talep edebileceğini düzenler. 2026 Yargıtay uygulaması, bu talebin kabulü için telafisi güç zarar ve haklılık ölçütlerini arar. Mahkeme, teminat karşılığında icrayı durdurabilir. Bu koruma, özellikle yönetici azli veya ortak alan kullanımına ilişkin kararlarda pratik önem taşır.
4. Pratik Uyuşmazlık Alanları ve 2026 Ölçütleri
- Aidat Artışı: Yargıtay, aidat artışının olağanüstü ekonomik koşullar (enflasyon, deprem vb.) hariç, önceki yılın artış oranını aşamayacağını; aşarsa iptal edilebileceğini kabul eder. 2026 kararlarında, TÜFE oranı referans alınmaktadır.
- Ortak Alan Kullanımı: Ortak alanların (çatı, bahçe, otopark) amacı dışında kullanımına ilişkin kararlar, KMK m. 19 ve m. 24 kapsamında değerlendirilir. Yargıtay, kat maliklerinin onayı olmadan ortak alanın kiraya verilmesini butlanla sakat sayar.
- Yönetici Azli: Yöneticinin azli için KMK m. 34 uyarınca genel kurul kararı gerekir. Azil kararının keyfi olması halinde iptal davası açılabilir. 2026 içtihadı, azil kararının objektif nedenlere dayanması gerektiğini vurgular.
5. Yargılama Usulü ve İspat
Dava, basit yargılama usulüne tabidir. İspat yükü, kural olarak davacı kat malikindedir; ancak kararın yokluk veya butlanla sakat olduğu iddiasında mahkeme re'sen araştırma yapabilir. Yargıtay, toplantı tutanağı ve çağrı belgelerinin yazılı delil olarak sunulmasını arar.
Yasal Süreç
1. Kararın Öğrenilmesi: İptal süresi, kararın öğrenildiği tarihten itibaren başlar.
2. Dava Açma: Sulh hukuk mahkemesine dilekçe ile başvurulur.
3. İcranın Geri Bırakılması Talebi: Dilekçede açıkça talep edilmelidir.
4. Yargılama: Basit yargılama usulü uygulanır; bilirkişi incelemesi yapılabilir.
5. Karar: İptal kararı, kararın geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılması sonucunu doğurur.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İptal davası açma süresi kaç gündür ve bu süre hak düşürücü müdür?
KMK m. 33 uyarınca iptal davası, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; mahkeme tarafından re'sen gözetilir. Ancak kararın yokluk veya mutlak butlanla sakat olması halinde süre aranmaz.
2. İptal davası açarken kararın icrasını nasıl durdurabilirim?
KMK m. 33/2 uyarınca, dava dilekçesinde icranın geri bırakılması talebinde bulunabilirsiniz. Mahkeme, telafisi güç zarar ve haklılık koşullarını değerlendirerek teminat karşılığında icrayı durdurabilir. Bu talep, özellikle yönetici azli gibi acil sonuç doğuran kararlarda önemlidir.
Kanun Referansları
- Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 33: Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası ve icranın geri bırakılması.
- Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 29: Toplantı çağrısı usulü.
- Kat Mülkiyeti Kanunu, Madde 34: Yönetici azli.
- Türk Medeni Kanunu, Madde 2: Dürüstlük kuralı.
Sık Sorulan Sorular
Soru: İptal davası açma süresi kaç gündür ve bu süre hak düşürücü müdür?
Cevap: KMK m. 33 uyarınca iptal davası, kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; mahkeme tarafından re'sen gözetilir. Ancak kararın yokluk veya mutlak butlanla sakat olması halinde süre aranmaz.
Soru: İptal davası açarken kararın icrasını nasıl durdurabilirim?
Cevap: KMK m. 33/2 uyarınca, dava dilekçesinde icranın geri bırakılması talebinde bulunabilirsiniz. Mahkeme, telafisi güç zarar ve haklılık koşullarını değerlendirerek teminat karşılığında icrayı durdurabilir. Bu talep, özellikle yönetici azli gibi acil sonuç doğuran kararlarda önemlidir.
İlişkili Kanun Maddeleri ve Kaynaklar
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası ve icranın geri bırakılması usulünü düzenler.
Dürüstlük kuralı, aidat artışı gibi kararların denetiminde ölçüt olarak kullanılır.