TBK m. 344 — Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Artış Sınırı: 2026 Yılı TÜFE Oranı, Yasal Tavan ve Uygulama Esasları

Kısa Tanım

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel hükmü içerir. Madde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını, tarafların sözleşme serbestisi sınırlarını ve beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde hâkimin müdahale yetkisini düzenler. 2026 yılı itibarıyla geçici %25 zam sınırı uygulaması sona ermiş, kira artışları yeniden TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranına endekslenmiştir.

Detaylı Açıklama

TBK m. 344, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Kira Bedelinin Belirlenmesi" başlıklı hükmüdür. Maddenin birinci fıkrası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu hükme bağlar. İkinci fıkra, bu kuralın aksine yapılan anlaşmaların kiracıyı bağlamayacağını; üçüncü fıkra ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkimin, kira bedelini rayiç bedel, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirleyebileceğini düzenler.

2026 Yılında Yasal Çerçeve: %25 Sınırının Sonu

Pandemi sonrası dönemde konut kiralarında yaşanan fahiş artışları dizginlemek amacıyla 2022-2025 yılları arasında uygulanan geçici %25 zam sınırı, 1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlükten kalkmıştır. Bu tarihten itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarında azami artış oranı, yeniden TBK m. 344/1 uyarınca TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranı olarak uygulanmaktadır. Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında açıklanan verilere göre belirlenir ve kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınır.

Örneğin, Haziran 2026'da yenilenen bir kira sözleşmesinde, Mayıs 2026 sonu itibarıyla açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı %32,03 ise, mevcut kirası 25.000 TL olan bir kiracının yeni kirası en fazla 25.000 TL + (%32,03 × 25.000 TL) = 33.007,50 TL olabilecektir. Ev sahibinin bu tutarın üzerinde bir artış talep etmesi hâlinde, fazla kısım kiracıyı bağlamaz; kiracı yalnızca yasal tavan tutarından sorumlu olur.

TÜFE Oranının Hesaplanması ve Uygulama Esasları

Kira artışında dikkate alınacak TÜFE oranı, "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı"dır. Bu, son on iki ayın TÜFE endeks değerlerinin ortalamasının, bir önceki on iki aylık dönemin ortalamasına oranlanmasıyla elde edilir. TÜİK her ayın 3'ünde bir önceki aya ait enflasyon verilerini açıklar; kira sözleşmesinin yenilendiği tarihte henüz açıklanmamış olan ayın verisi dikkate alınmaz. Uygulamada, kira artışının yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınır.

Yargıtay içtihatlarına göre, kira artış oranının sözleşmede belirtilmiş olması hâlinde dahi, bu oran yasal tavanı aşamaz. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir artış oranı kararlaştırmış olsalar bile, kiracı yasal tavanı aşan kısmı ödemekle yükümlü tutulamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/XXXX E., 2024/XXXX K.). Ayrıca, sözleşmede hiçbir artış oranı öngörülmemişse, hâkim yasal tavanı uygulayarak kira bedelini belirler.

Sözleşme Serbestisi ve Sınırları

TBK m. 344/1, taraflara yenilenen kira dönemlerinde kira bedelini serbestçe belirleme imkânı tanır; ancak bu serbesti, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Doktrinde bu durum, "nispi emredici hüküm" olarak nitelendirilir: Taraflar yasal tavanın altında bir artış oranı kararlaştırabilirler; ancak üstünde bir oran kararlaştıramazlar. Yasal tavanın üzerinde yapılan anlaşmalar, kiracı yönünden bağlayıcı değildir; kiracı dilerse fazla ödediği tutarı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir.

Öte yandan, kira sözleşmesinin ilk dönemi için (ilk kira yılı) TBK m. 344 uygulanmaz; ilk kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Madde, yalnızca yenilenen kira dönemlerine ilişkindir. Ayrıca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE sınırına bağlı olmaksızın rayiç bedele göre kira bedelini yeniden belirleyebilir (TBK m. 344/3). Bu düzenleme, uzun süreli kira ilişkilerinde ortaya çıkabilecek dengesizlikleri gidermeyi amaçlar.

Yargıtay Kararları Işığında Uygulama

Yargıtay, TBK m. 344'ün uygulanmasında birkaç temel ilke geliştirmiştir:

* Yasal tavanın aşılamaması: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/XXXX E. ve 2023/XXXX K. sayılı kararında, sözleşmede öngörülen artış oranının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşması hâlinde, kiracının yalnızca yasal tavan tutarından sorumlu olduğunu vurgulamıştır.

* TÜFE oranının belirlenmesi: Yargıtay, kira artışında hangi TÜFE verisinin esas alınacağı konusunda, kira döneminin başlangıcından önceki son açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasının dikkate alınması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2021/XXXX E., 2022/XXXX K.).

* Beş yıl sonrası hâkim müdahalesi: Yargıtay, beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde hâkimin rayiç bedel araştırması yaparken emsal kira sözleşmelerini, kiralananın niteliklerini ve çevresel faktörleri gözetmesi gerektiğini ifade etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/XXXX E., 2021/XXXX K.).

2026 Yılı Güncel Uygulama ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

2026 yılı itibarıyla %25 sınırının kalkması, kiracılar ve ev sahipleri için yeni bir dönemi başlatmıştır. Ev sahipleri, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak kaydıyla artış talep edebilirler. Ancak, TÜİK tarafından açıklanan verilerin doğru takip edilmesi ve artışın bu verilere göre hesaplanması gerekir. Kiracılar ise, yasal tavanın üzerinde bir artış talebiyle karşılaştıklarında, fazla kısmı ödemek zorunda olmadıklarını bilmelidirler. Uyuşmazlık hâlinde, kira alacağı davası veya kira tespit davası açılabilir; ayrıca kiracı, fazla ödediği tutarlar için icra takibine itiraz edebilir.

Önemle belirtmek gerekir ki, 2026 yılı için henüz resmî TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı TÜİK tarafından açıklanmamıştır; ancak piyasa tahminleri ve geçmiş veriler ışığında, yasal tavanın %30-35 bandında olması beklenmektedir. Kesin oran, her ayın TÜİK verilerine göre güncellenecektir.

Yasal Süreç

Kira artışı uyuşmazlıklarında izlenecek yasal süreç şu şekildedir:

1. Artış bildirimi: Ev sahibi, kira döneminin bitiminden en az bir ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak yeni kira bedelini talep eder. Bildirimde artış oranının TÜFE on iki aylık ortalamasına göre hesaplandığı belirtilmelidir.

2. Kiracının itirazı: Kiracı, artışın yasal tavanı aştığını düşünüyorsa, yazılı olarak itiraz edebilir ve yalnızca yasal tavan tutarını ödeyebilir.

3. Kira tespit davası: Taraflar anlaşamazsa, ev sahibi veya kiracı sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilir. Dava, kira döneminin bitiminden itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.

4. İcra takibi: Ev sahibi, kiracının yasal tavanı ödememesi hâlinde icra takibi başlatabilir; kiracı ise takibe itiraz ederek takibi durdurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026'da kira artışı için hangi TÜFE oranı kullanılacak?

Kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki ayın TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılır. Örneğin, Temmuz 2026'da yenilenen sözleşme için Haziran 2026 sonu itibarıyla açıklanan TÜFE on iki aylık ortalaması esas alınır.

Ev sahibi %25'ten fazla zam yapabilir mi?

Evet, 2026 itibarıyla %25 sınırı kalktığı için ev sahibi TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına kadar zam yapabilir. Bu oran, %25'in üzerinde olabilir; önemli olan TÜFE tavanını aşmamaktır.

Kiracı, yasal tavanın üzerinde ödeme yaparsa ne olur?

Kiracı, yasal tavanı aşan kısmı geri talep edebilir. Fazla ödenen tutar, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi istenebilir.

Kanun Referansları

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 344: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi ve artış sınırı.

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 345: Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiracının temerrüdü.

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 346: Kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi (beş yıl sonrası).

Sonuç

TBK m. 344, 2026 yılında yeniden TÜFE'ye endeksli artış sistemine dönülmesiyle birlikte, kira piyasasında dengeyi sağlamaya devam etmektedir. Ev sahipleri ve kiracılar, yasal tavanı ve TÜFE hesaplama yöntemini doğru bilmeli; uyuşmazlıklarda Yargıtay içtihatlarını göz önünde bulundurmalıdır. Bu makale, 2026 güncel düzenlemeleri ışığında TBK m. 344'ün kapsamlı bir analizini sunmayı amaçlamıştır.