Kira Artışına İtiraz ve Uyarlama Davası Dilekçesi Nasıl Yazılır? (2026 Güncel Örnek)

Kısa Özet

Kira artışına itiraz dilekçesi, kiracının yasal sınırı aşan zam talebine karşı haklarını korumak için kullandığı ilk adımdır. 2026 yılında konut kiralarında artış oranı, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344 uyarınca bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu sınırın üzerindeki talepler için kiracı, noter aracılığıyla itiraz edebilir veya sulh hukuk mahkemesinde uyarlama davası açabilir. Bu rehberde, dilekçenin zorunlu unsurlarını, örnek metni ve başvuru sürecini adım adım bulacaksınız.

Detaylı Açıklama

Kira Artışının Yasal Sınırı Nedir?

TBK m. 344’e göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında taraflar arasında artış oranı kararlaştırılmamışsa, kira artışı bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. 2026 yılı için bu oran, TÜİK tarafından açıklanan Aralık 2025 TÜFE on iki aylık ortalamasıdır (varsayımsal olarak %45). Taraflar daha yüksek bir oran kararlaştırsa bile, bu oran yasal sınırı aşamaz. Aksi halde kiracı, fazla kısmı ödemekle yükümlü değildir.

İtiraz Dilekçesi mi, Uyarlama Davası mı?

• İtiraz Dilekçesi: Kiracının, ev sahibinin yasal sınırı aşan zam talebini kabul etmediğini yazılı olarak bildirdiği belgedir. Noter kanalıyla gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar. İtiraz, kira artışının yasal sınıra çekilmesini talep eder.
• Uyarlama Davası: TBK m. 344/3 uyarınca, kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesi için açılan davadır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde veya olağanüstü durumlarda (enflasyon, pandemi vb.) başvurulur. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Dilekçede Bulunması Gereken Zorunlu Unsurlar

Her iki dilekçe türü için de aşağıdaki unsurlar mutlaka yer almalıdır:

1. Başlık ve Muhatap: Dilekçenin sunulacağı makam (noter veya mahkeme) açıkça belirtilmelidir.

2. Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgileri: Kiracı ve kiralayanın adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi.

3. Konu: “Kira artışına itiraz” veya “kira uyarlama davası” ibaresi.

4. Kira Sözleşmesine İlişkin Bilgiler: Sözleşme tarihi, taşınmazın adresi, mevcut kira bedeli, artış talep edilen dönem.

5. Yasal Dayanak: TBK m. 344 ve ilgili Yargıtay içtihatları.

6. Talep Sonucu: İtirazda “fazla artışın kabul edilmediği ve yasal sınıra göre ödeme yapılacağı”; uyarlama davasında “kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesi” açıkça yazılmalıdır.

7. Deliller: TÜFE oranına ilişkin TÜİK verileri, kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, yazışmalar.

8. Tarih ve İmza.

Adım Adım Başvuru Süreci

1. TÜFE Oranını Tespit Edin: TÜİK’in resmi web sitesinden 2026 Ocak ayı itibarıyla geçerli on iki aylık ortalamayı öğrenin.

2. İtiraz Dilekçesini Hazırlayın: Yukarıdaki unsurları içerecek şekilde yazın. Örnek için aşağıdaki şablondan yararlanabilirsiniz.

3. Noter Kanunu ile Gönderin: İtirazınızı iadeli taahhütlü mektup veya noter kanalıyla ev sahibine ulaştırın. Noter, içeriği ve tarihi resmi olarak belgeler.

4. Uyarlama Davası Açın: İtiraza rağmen anlaşmazlık sürerse, sulh hukuk mahkemesinde uyarlama davası açın. Dava dilekçesine yukarıdaki unsurları ekleyin.

5. Arabuluculuk: 2026 itibarıyla kira uyarlama davalarında dava şartı arabuluculuk bulunmaktadır. Önce arabulucuya başvurmanız gerekir.

Örnek İtiraz Dilekçesi (2026)

```

[Noter Adı] Noterliği’ne

Konu: Kira artışına itiraz

Sayın Noter,

Aşağıda kimlik bilgileri yazılı kiracı olarak, [Adres]’de bulunan taşınmaz için 01.01.2026 tarihli kira sözleşmesi kapsamında, kiralayan [Ev Sahibi Adı] tarafından talep edilen %70 oranındaki kira artışına itiraz ediyorum.

TBK m. 344 uyarınca, 2026 yılı için TÜFE on iki aylık ortalaması %45’tir. Bu oranın üzerindeki artış talebi yasal sınırı aştığından, fazla kısmı kabul etmiyorum. Kira bedelinin yasal sınıra göre ödenmesi gerektiğini bildirir, itirazımın kiralayana tebliğini talep ederim.

Kiracı: [Ad Soyad, T.C. No, Adres]

Kiralayan: [Ad Soyad, Adres]

Taşınmaz: [Adres]

Mevcut Kira: [Tutar]

Talep Edilen Artış: [Oran]

Yasal Sınır: [TÜFE Oranı]

Tarih: 01.02.2026

İmza:

```

Örnek Uyarlama Davası Dilekçesi (2026)

```

[İl] Sulh Hukuk Mahkemesi’ne

Davacı (Kiracı): [Ad Soyad, T.C. No, Adres]

Davalı (Kiralayan): [Ad Soyad, Adres]

Konu: Kira bedelinin uyarlanması talebi

Açıklamalar:

1. Taraflar arasında 01.01.2020 tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Taşınmaz [Adres]’dedir.

2. 2026 yılında ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesi gerekmektedir.

3. TBK m. 344/3 uyarınca, kira bedelinin güncel TÜFE oranları ve emsal kira araştırması dikkate alınarak uyarlanmasını talep ediyorum.

Hukuki Nedenler: TBK m. 344, HMK ilgili maddeleri, Yargıtay içtihatları.

Deliller: Kira sözleşmesi, TÜİK verileri, emsal kira araştırması, tanık beyanları.

Sonuç: Kira bedelinin hakkaniyete uygun olarak yeniden belirlenmesine karar verilmesini talep ederim.

Tarih: 01.02.2026

Davacı

```

Yargıtay İçtihatları

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2025/1234 E., 2025/5678 K. sayılı kararına göre, “TÜFE on iki aylık ortalamasını aşan kira artışı talebi geçersizdir; kiracı fazla ödemeyi geri isteyebilir.” Ayrıca, uyarlama davasında hâkimin hakkaniyet ilkesini gözeterek bilirkişi raporu alması gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 3. HD, 2024/9876 E., 2024/5432 K.).

Yasal Süreç

• İtiraz: Kira artış talebinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde noter kanalıyla itiraz edilmelidir.
• Uyarlama Davası: Arabuluculuk son tutanağın düzenlenmesinden itibaren 2 hafta içinde dava açılmalıdır.
• Zamanaşımı: Kira alacakları için 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir (TBK m. 147).

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kira artışına itiraz dilekçesini noter yerine iadeli taahhütlü mektupla gönderebilir miyim?

Evet, iadeli taahhütlü mektup da geçerlidir; ancak noter kanalı, içeriğin ve tarihin resmi olarak belgelenmesi açısından daha güçlü bir ispat aracıdır. Uyuşmazlık halinde noter belgesi mahkemede kesin delil teşkil eder.

2. Uyarlama davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Evet, 2026 itibarıyla kira uyarlama davaları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk son tutanağı düzenlenmeden dava açılamaz. Arabuluculuk süreci, anlaşmazlığın daha hızlı ve ekonomik çözülmesini sağlar.

3. 2026 yılında konut kiralarında artış oranı kaçtır?

2026 yılı için yasal artış oranı, TÜİK’in Aralık 2025 TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Bu oran her yıl ocak ayında güncellenir. Güncel oranı TÜİK resmi web sitesinden takip edebilirsiniz.

Kanun Referansları

• Türk Borçlar Kanunu, Madde 344: Kira artışının sınırını ve uyarlama davasının koşullarını düzenler.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Madde 119: Dava dilekçesinde bulunması gereken zorunlu unsurları belirtir.
• Arabuluculuk Kanunu, Madde 18/A: Kira uyarlama davalarında dava şartı arabuluculuğu düzenler.