Kira Tahliye Taahhüdünde Yeni Dönem: 2026 Yargıtay Kararları Işığında Geçerlilik Şartları ve İspat Yükü

Kısa Özet

Kira tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmayı önceden kabul ettiği yazılı bir beyandır. 2026 yılında Yargıtay’ın son kararları, taahhüdün geçerlilik şartlarını ve ispat yükünü önemli ölçüde netleştirmiştir. Özellikle, tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanması hâlinde, eski taahhüdün hükümsüz kaldığı ve kiraya verenin bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunamayacağı vurgulanmaktadır. Bu makalede, 2026 Yargıtay içtihatları ışığında tahliye taahhüdünün geçerlilik koşulları, ispat yükü, irade sakatlığı ve pratik sonuçlar detaylı olarak incelenmektedir.

Detaylı Açıklama

Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 uyarınca, kiracının kira sözleşmesi devam ederken belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir. Bu taahhüt, kiraya verene, taahhüt tarihinde icra yoluyla tahliye hakkı tanır. Ancak geçerliliği sıkı şartlara bağlıdır.

2026 Yargıtay Kararları Işığında Geçerlilik Şartları

Yargıtay’ın 2026 tarihli kararları, tahliye taahhüdünün geçerliliği için şu unsurları öne çıkarmaktadır:

* Yazılı Şekil Şartı: Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler geçersizdir.

* Belirli Bir Tahliye Tarihi: Taahhütte açıkça bir tahliye tarihi belirtilmelidir. “Uygun olduğunda” gibi muğlak ifadeler geçersizdir.

* Kira Sözleşmesinden Sonra Düzenlenme: Taahhüt, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmelidir. Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılır (Yargıtay 3. HD, 2026/2877 E., 2026/2766 K.).

* İrade Sakatlığı Bulunmaması: Kiracı, taahhüdü baskı, tehdit veya yanıltma altında imzalamamış olmalıdır. İrade sakatlığı iddiası ispat gerektirir.

* Yeni Kira Sözleşmesi İmzalanmaması: 2026 Yargıtay kararlarına göre, taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, kira ilişkisi yenilenmiş sayılır ve eski taahhüt hükümsüz kalır (Yargıtay 18 Temmuz 2026 tarihli kararı).

İspat Yükü

Tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren, taahhüdün geçerli olduğunu ispatla yükümlüdür. Kiracı ise taahhüdün geçersizliğini (örneğin, irade sakatlığı veya yeni sözleşme iddiası) ispat etmelidir. 2026 kararlarında, yeni kira sözleşmesinin varlığı hâlinde ispat yükünün kiracıya geçtiği, ancak kiraya verenin de taahhüdün geçerliliğini her aşamada kanıtlaması gerektiği belirtilmiştir.

Yeni Kira Sözleşmesinin Etkisi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 5 Mayıs 2026 tarihli kararı (2026/2877 E., 2026/2766 K.) ve 18 Temmuz 2026 tarihli kararı, tahliye taahhüdünden sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanmasının sonuçlarını netleştirmiştir:

* Yeni sözleşme, taraflar arasındaki kira ilişkisini yeniler.

* Eski taahhüt, yeni sözleşmeyle birlikte geçersiz hâle gelir.

* Kiraya veren, artık eski taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunamaz.

Bu kural, kiracıyı koruyucu niteliktedir ve Yargıtay’ın yerleşik içtihadı hâline gelmiştir.

İrade Sakatlığı ve Diğer Geçersizlik Halleri

Kiracı, taahhüdü imzalarken iradesinin sakatlandığını (korkutma, hile, yanılma) iddia edebilir. Bu durumda taahhüt geçersizdir. Ayrıca, taahhüdün noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olmasa da, ispat kolaylığı sağlar. 2026 kararlarında, noter şerhi bulunmayan taahhütlerin de geçerli olabileceği, ancak ispat yükünün daha ağır olduğu vurgulanmıştır.

Pratik Sonuçlar

* Ev Sahipleri İçin: Tahliye taahhüdü alırken, tarih ve imza koşullarına dikkat edilmeli; taahhütten sonra yeni sözleşme imzalanmamalıdır. Aksi hâlde tahliye hakkı kaybedilir.

* Kiracılar İçin: Baskı altında taahhüt imzalamayın; yeni sözleşme imzalanması hâlinde eski taahhüt geçersiz olur. İspat için yazılı delil saklayın.

Yasal Süreç

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye talebi, icra dairesi aracılığıyla yapılır. Kiracı, taahhüdün geçersizliğini icra mahkemesinde şikâyet yoluyla ileri sürebilir. Yargıtay kararları, bu süreçte ispat yükünün taraflar arasında nasıl dağılacağını belirler.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye taahhüdü noter huzurunda düzenlenmek zorunda mıdır?

Hayır, noter şartı yoktur. Ancak noter huzurunda düzenlenen taahhüt, ispat açısından güçlü delil teşkil eder. Noter şerhi bulunmayan taahhütler de geçerlidir; ancak kiraya verenin taahhüdün geçerliliğini ispat etmesi gerekir.

Tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi imzalanırsa ne olur?

2026 Yargıtay kararlarına göre, yeni kira sözleşmesi imzalanması hâlinde eski tahliye taahhüdü hükümsüz kalır. Kiraya veren, artık bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunamaz. Kira ilişkisi yeni sözleşme şartlarına göre devam eder.

Kanun Referansları

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 352: Tahliye taahhüdünün düzenlendiği ve kiraya verene tahliye hakkı tanıyan temel hüküm.

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 27: İrade sakatlığı hâlinde sözleşmenin geçersizliğine ilişkin genel hüküm.

Sonuç

2026 Yargıtay kararları, tahliye taahhüdünün geçerliliği ve ispat yükü konusunda önemli yenilikler getirmiştir. Özellikle yeni kira sözleşmesi imzalanması hâlinde eski taahhüdün geçersiz sayılması, kiracılar lehine güçlü bir koruma sağlamaktadır. Ev sahipleri ve kiracılar, hak kaybı yaşamamak için bu içtihatları dikkate almalıdır.