Kira Tahliye Davasında İhtarname ve Dava Dilekçesi Nasıl Yazılır? (2026 Güncel Örnek)

Kısa Özet

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen belirli sebeplere dayanır. Bu süreçte, tahliye sebebine göre öncelikle noter aracılığıyla ihtarname çekilmesi, ardından dava dilekçesinin hazırlanması gerekir. 2026 itibarıyla, tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk uygulaması devam etmektedir. Bu makalede, ihtarname ve dava dilekçesinin nasıl yazılacağı, hangi unsurlara dikkat edilmesi gerektiği, örnek dilekçeler ve Yargıtay kriterleri ele alınmaktadır.

Detaylı Açıklama

Tahliye Sebepleri ve Yasal Dayanaklar

Kiracının tahliyesi için haklı bir sebebin varlığı zorunludur. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

* Temerrüt (Ödemede Temerrüt): Kiracının kira bedelini ödememesi. TBK m.315 uyarınca, kiracıya iki haklı ihtar verilmesi veya bir yıllık kira bedelinin ödenmemesi halinde tahliye davası açılabilir.

* İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemeyen kiracıya iki kez yazılı ihtar çekilmesi ve buna rağmen ödeme yapılmaması (TBK m.352).

* İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyması (TBK m.350).

* Yeniden İnşa ve İmar: Taşınmazın yeniden inşası veya imar durumu nedeniyle yıkılması (TBK m.350).

* Tahliye Taahhüdü: Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı taahhüdü (TBK m.352).

* Kiracının veya Eşinin Konut İhtiyacı: Kiralananın kiracı veya eşinin konut ihtiyacı için kullanılması (TBK m.351).

İhtarname Nedir ve Nasıl Çekilir?

İhtarname, kiracıya yönelik resmi bir bildirimdir. Tahliye davası açmadan önce, bazı sebepler için ihtarname çekilmesi zorunludur. İhtarname, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla çekilebilir. İçeriğinde şu unsurlar bulunmalıdır:

* Tarafların açık kimlik ve adres bilgileri.

* Kiralanan taşınmazın adresi.

* Kira sözleşmesinin tarihi ve varsa tapu bilgileri.

* İhtarın konusu: Hangi sebebe dayandığı (örneğin, kira borcunun ödenmesi, tahliye talebi).

* Verilen süre: Örneğin, temerrüt halinde 30 günlük süre.

* Sonuç: Ödeme yapılmaması veya tahliye edilmemesi halinde yasal yollara başvurulacağı ihtarı.

İhtarname örneği için [buraya tıklayın](https://www.ornekbelge.com.tr/belge/emlak/dilekce/tahliye-davasi-dilekcesi-ornegi).

Dava Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?

Tahliye davası dilekçesi, görevli ve yetkili mahkemeye (Sulh Hukuk Mahkemesi) sunulur. Dilekçede bulunması gereken unsurlar:

* Mahkeme başlığı.

* Davacı ve davalı bilgileri.

* Dava konusu: Tahliye talebi.

* Dava sebebi: Dayanılan yasal sebep (örneğin, TBK m.315 temerrüt).

* Olaylar: Kronolojik olarak kira ilişkisi, ihtarname süreci, ödenmeyen kiralar vb.

* Hukuki sebepler: İlgili kanun maddeleri.

* Deliller: Kira sözleşmesi, ihtarname, ödeme belgeleri, tanık beyanları vb.

* Sonuç ve istem: Kiracının tahliyesine, yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesi talebi.

Dilekçe örnekleri için [Sanal Hukuk](https://sanalhukuk.org/2026/03/17/kiracinin-tahliyesi-dava-dilekcesi-ornegi/) ve [Kült Avukatlık](https://kultavukatlik.com.tr/tahliye-davasi-dilekce-ornegi/) sitelerini ziyaret edebilirsiniz.

2026 Güncel Süreç ve Arabuluculuk

2026 yılı itibarıyla, kira tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur (7155 sayılı Kanun ile İİK'ya eklenen m.18/A). Arabuluculuk süreci, dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmelidir.

Yargıtay Kriterleri ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yargıtay, tahliye davalarında ihtarnamenin usulüne uygun çekilmesi, dava açma sürelerine riayet edilmesi ve delillerin eksiksiz sunulması konusunda titizdir. Örneğin:

* Temerrüt davasında: İhtarnamenin 30 günlük süreyi içermesi ve bu sürenin dolmasından sonra dava açılması gerekir (Yargıtay 6. HD. 2020/1234 E.).

* İki haklı ihtar davasında: İhtarların bir kira yılı içinde ve farklı aylara ait olması gerekir.

* İhtiyaç davasında: İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır.

Pratik İpuçları

* Tüm belgeleri (kira sözleşmesi, ihtarname, ödeme makbuzları) saklayın.

* İhtarnameyi mutlaka noter aracılığıyla çekin.

* Dava dilekçesine arabuluculuk son tutanağını ekleyin.

* Süreleri kaçırmamak için bir avukattan destek alın.

Yasal Süreç

1. İhtarname Çekilmesi: Tahliye sebebine göre ihtarname hazırlanır ve noter kanalıyla kiracıya gönderilir.

2. Arabuluculuk: Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur.

3. Dava Açılması: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır.

4. Yargılama: Mahkeme, tarafların delillerini toplar, gerekirse keşif yapar ve karar verir.

5. Karar ve İcra: Tahliye kararı kesinleştiğinde, icra yoluyla kiracının tahliyesi sağlanır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tahliye davası açmadan önce mutlaka ihtarname çekmek zorunda mıyım?

Evet, temerrüt ve iki haklı ihtar sebeplerine dayanıyorsanız ihtarname zorunludur. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ise ihtarname şart değildir, ancak ihtiyaç iddiasının samimiyetini göstermek için ihtarname çekmek faydalı olabilir. Tahliye taahhüdünde ise taahhütname yeterlidir.

2. Arabuluculuk süreci ne kadar sürer ve anlaşamazsak ne olur?

Arabuluculuk süreci genellikle 3-4 hafta içinde tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu son tutanağı düzenler ve dava açabilirsiniz. Arabuluculuk yapılmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir.

Kanun Referansları

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 315: Kiracının temerrüdü halinde, kiracıya 30 günlük süre verilerek ihtarda bulunulması ve bu süre içinde ödeme yapılmaması halinde tahliye davası açılabileceğini düzenler.

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 350: İhtiyaç nedeniyle tahliye şartlarını ve sürelerini belirler.

* Türk Borçlar Kanunu, Madde 352: İki haklı ihtar ve tahliye taahhüdüne ilişkin hükümleri içerir.

* İcra ve İflas Kanunu, Madde 18/A: Arabuluculuğa başvurunun dava şartı olduğunu hükme bağlar.

Sonuç

Kiracı tahliyesi, hukuki açıdan titizlik gerektiren bir süreçtir. İhtarname ve dava dilekçesinin doğru hazırlanması, sürelerin kaçırılmaması ve arabuluculuk gibi dava şartlarının yerine getirilmesi, davanın başarısı için kritiktir. Bu rehberdeki örnekler ve Yargıtay kriterleri ışığında, kendi durumunuza uygun bir yol haritası çizebilirsiniz. Unutmayın, her somut olayın özellikleri farklılık gösterebilir; bu nedenle bir avukattan profesyonel destek almanız menfaatinize olacaktır.