Kiralananın Tahliyesi Davası
| Kiralananın Tahliyesi Davası | |
|---|---|
 Taşınmazın kiracıdan geri alınması süreci | |
| Dava Türü | Eda Davası |
| Yasal Dayanak | Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md. 350-356 İcra ve İflas Kanunu (İİK) Md. 269 |
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi İcra Hukuk Mahkemesi (İstisnai hallerde) |
| Yetkili Yer | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
| Yargılama Usulü | Basit Yargılama Usulü |
| Zamanaşımı | Sebebe göre değişir (Genellikle 1 ay içinde dava açılmalı) |
| Hukuki Sonuç | Kiracının taşınmazdan çıkarılması |
Kiralananın Tahliyesi Davası, kiraya veren (ev sahibi) ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin, kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanılarak mahkeme kararı ile sona erdirilmesi ve taşınmazın boşaltılması işlemidir.
Türk hukukunda kiracı, "zayıf taraf" olarak kabul edildiğinden kanun koyucu tarafından korunmuştur. Bu nedenle ev sahibi, "Süresi bitti, çık" diyemez; ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan haklı sebeplerden biri varsa tahliye talep edebilir.
Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme sonucunda, **1 Eylül 2023** tarihinden itibaren açılacak tüm kira tespit ve tahliye davalarında dava açmadan önce **Arabuluculuk** yoluna başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan davalar "dava şartı yokluğu" nedeniyle reddedilir.
Tahliye Sebepleri (TBK)
Türk Borçlar Kanunu'na göre tahliye sebepleri, kaynaklandığı tarafa göre ikiye ayrılır:
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1): Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa dava açılabilir.
- Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350/2): Kiralananın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarımı gerekiyorsa ve bu süreçte kullanım imkansızsa tahliye istenebilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351): Evi yeni satın alan kişi, kendi ihtiyacı için satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmek şartıyla 6 ay sonra dava açabilir.
2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1): Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmişse (taahhütname), bu tarihe uymazsa tahliye edilebilir.
- İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2): Kiracı, bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kirayı ödemezse ve kendisine iki haklı ihtar çekilirse, kira döneminin sonunda tahliye davası açılabilir.
- Kiracının veya Eşinin Konutunun Olması (TBK m. 352/3): Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu varsa tahliye istenebilir.
3. 10 Yıllık Uzama Süresi
Kira sözleşmeleri kural olarak süresiz uzar. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak gerekir.
İcra Yoluyla Tahliye (İlamsız)
Her zaman mahkemede dava açmak gerekmeyebilir. İcra ve İflas Kanunu'na göre şu hallerde doğrudan İcra Dairesi kanalıyla tahliye istenebilir:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt): Kiracıya "Örnek 13" ödeme emri gönderilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliye istenir.
- Süreli Tahliye Taahhüdü: Taahhüt edilen tarihte ev boşaltılmazsa, 1 ay içinde "Örnek 14" tahliye emri ile icra takibi başlatılabilir.
Görevli Mahkeme Ayrımı
- Sulh Hukuk Mahkemesi: İhtiyaç, tadilat, iki haklı ihtar, 10 yıllık süre gibi yargılama gerektiren sebeplerde görevlidir.
- İcra Hukuk Mahkemesi: İcra takibine yapılan itirazların kaldırılması ve tahliye (özellikle kira borcu veya imzası noterlikçe onaylı taahhütname varsa) konularında görevlidir. İncelemesi daha şekli ve hızlıdır.
Ayrıca Bakınız
Kaynakça
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu.
- 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu.
 Türk Yargı Sistemi
| |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| |||||||||||