Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası
Dava Türü	Tespit Davası
Yasal Dayanak	Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md. 344
Görevli Mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Yer	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Yargılama Usulü	Basit Yargılama Usulü
Zamanaşımı	Yoktur (Kira ilişkisi sürdükçe her zaman açılabilir)
Hukuki Sonuç	Yeni kira dönemi için bedelin mahkemece belirlenmesi

Kira Tespit Davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında, tarafların yeni kira döneminde uygulanacak kira artış oranı veya bedeli konusunda anlaşamamaları durumunda, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi için açılan davadır.

Bu dava, kira sözleşmesini sona erdirmez; sadece ödenecek rakamı günceller. Hem kiraya veren (ev sahibi) hem de kiracı tarafından açılabilir.

Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında dava açmadan önce Arabuluculuk yoluna başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan ("Anlaşılamama Tutanağı" tutulmadan) dava açılamaz.

5 Yıl Ayrımı (Kritik Nokta)

Kira tespit davalarında mahkemenin uygulayacağı hesaplama yöntemi, kira sözleşmesinin süresine göre değişir:

1. Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler

Kira ilişkisi 5 yılı doldurmamışsa, hakim kira bedelini belirlerken TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasını geçemez.

Yani sözleşme 3. yılındaysa, ev sahibi "Çevrede kiralar 3 katına çıktı" diyerek emsal kira talep edemez; yasal artış oranı ile sınırlıdır.

2. Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler (Hak ve Nesafet)

Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa (veya her 5 yılın sonunda), artık TÜFE sınırı uygulanmaz. Hakim, yeni kirayı belirlerken şunlara bakar:

Emsal Kiralar: Çevredeki benzer evlerin/işyerlerinin güncel kira bedelleri.
Kiralananın Durumu: Evin konumu, manzarası, içi, metrekaresi.
Hakkaniyet İndirimi: Kiracı o evde uzun süredir oturduğu için ("Eski Kiracı" olduğu için), piyasa rayicinden genellikle %10-20 oranında bir indirim yapılır.

Kira Uyarlama Davası ile Farkı

Bu iki dava sıkça karıştırılır:

Kriter	Kira Tespit Davası	Kira Uyarlama Davası
Amaç	Periyodik kira artışını belirlemek	Olağanüstü durumlarda dengeyi sağlamak
Zaman	Genellikle 5. yıldan sonra etkilidir	Her zaman açılabilir (Ekonomik kriz vb.)
Kriter	Emsal rayiç bedeller	Mücbir Sebep veya Aşırı İfa Güçlüğü

Dava Açma Süresi

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak kararın ne zaman etkili olacağı önemlidir:

Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce dava açılırsa (veya ihtar çekilirse), belirlenen yeni kira o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Bu süre kaçırılırsa, mahkemenin belirlediği kira bir sonraki yıl uygulanır.

Ayrıca Bakınız

Kaynakça

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Madde 344.